상가 1층에서 5년째 옷가게를 하고 있고 계약은 넉 달 뒤에 끝납니다. 가게를 넘기려고 권리금 3천만 원을 주기로 한 사람을 구해 건물주에게 소개했습니다. 그런데 건물주가 그 사람에게 이 건물에 들어오려면 자기에게도 권리금 2천만 원을 따로 내라고 하면서, 저에게 주기로 한 권리금은 깎으라고 했다고 합니다. 새 세입자가 부담스럽다며 계약을 망설이는데, 건물주가 이래도 되는지, 계약이 깨지면 어떻게 할 수 있는지 알고 싶습니다.
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건물주가 세입자가 소개한 새 세입자에게 권리금을 요구하거나, 세입자에게 줄 권리금을 주지 못하게 하는 행위는 상가건물 임대차보호법이 금지하는 권리금 회수 방해에 해당합니다. 그 때문에 권리금을 받지 못하게 되면 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 배상액에는 한도가 있고 청구 기한도 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 그 방해 행위로 제1호는 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 받는 행위를, 제2호는 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를 듭니다. 같은 항 단서는 제10조 제1항 각 호의 갱신 거절 사유가 있으면 이 보호를 적용하지 않습니다.
질문하신 분의 계약은 넉 달 뒤에 끝나므로 지금은 보호 기간 안입니다. 건물주가 새 세입자에게 따로 2천만 원을 요구한 것은 제1호에, 질문하신 분에게 줄 권리금을 깎으라고 한 것은 제2호에 해당하는 행위로 볼 수 있습니다. 3기의 차임 연체나 무단 전대 같은 제10조 제1항 각 호의 사유가 없다면 건물주는 이런 요구를 할 수 없습니다. 또 제10조의5는 대규모점포나 준대규모점포의 일부, 국유재산이나 공유재산인 상가를 이 보호에서 제외하므로 질문하신 분의 상가가 여기에 해당하지 않는지도 확인하세요. 반면 제2조 제3항은 권리금 규정을 대통령령이 정한 보증금액을 넘는 임대차에도 적용하므로, 보증금과 월세의 크기 때문에 보호에서 빠지지는 않습니다. 새 세입자가 요구를 받아들이지 않자 건물주가 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절한다면, 같은 항 제4호의 방해 행위도 문제됩니다.
계약이 깨지면 제10조의4 제3항에 따라 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 제4항은 이 청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 제5항에 따라 질문하신 분도 새 세입자의 보증금과 차임 지급 능력 등에 관해 알고 있는 정보를 건물주에게 제공해야 합니다.
지금 할 일은 증거를 모으는 것입니다. 새 세입자와 맺은 권리금 계약서, 건물주에게 새 세입자를 소개한 문자, 건물주가 권리금을 요구했다는 새 세입자의 확인서나 메시지를 보관하세요. 새 세입자에게 건물주의 요구에 응하지 말고 그대로 알려 달라고 부탁해 두는 것도 좋습니다. 권리금 계약서에 금액과 지급 시기가 분명히 적혀 있어야 나중에 배상액 한도를 따질 때도 도움이 됩니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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