서울의 상가에서 보증금 3천만 원, 월세 150만 원으로 4년째 네일숍을 하고 있고, 계약 만료 다섯 달 전에 건물주에게 갱신을 요구했습니다. 건물주는 갱신은 해 주겠다면서, 앞으로 건물 설비 수리비는 모두 제가 내고 나갈 때 원상복구 범위를 지금보다 넓힌다는 특약을 새로 넣지 않으면 갱신해 줄 수 없다고 합니다. 갱신할 때 건물주가 이런 새 조건을 붙일 수 있는지, 거부하면 갱신이 안 되는지 알고 싶습니다.
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적법하게 갱신을 요구했다면 갱신되는 계약은 전 계약과 같은 조건으로 다시 맺어진 것으로 봅니다. 법이 갱신 때 증감을 허용하는 것은 정해진 범위의 차임과 보증금뿐이므로, 수리비 부담이나 원상복구 범위를 넓히는 새 특약은 질문하신 분이 동의하지 않으면 계약 내용이 되지 않습니다. 새 특약을 거부했다는 사정은 법이 열거한 갱신 거절 사유에 들어 있지 않습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 거절할 수 있는 경우를 제1호부터 제8호까지 열거합니다. 같은 조 제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 제2항은 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구권을 인정합니다.
질문하신 분은 만료 다섯 달 전에 갱신을 요구했으므로 기간을 지켰고, 4년째이니 10년 한도도 넘지 않았습니다. 환산보증금도 보증금 3천만 원에 월세 150만 원의 100배를 더한 1억 8천만 원으로, 같은 법 시행령 제2조 제1항이 정한 서울특별시 기준 9억원 이하입니다. 따라서 갱신된 계약에서 수리비 부담과 원상복구 범위는 지금 계약서에 적힌 그대로 유지됩니다. 지금 계약서에 수선비 분담이나 원상복구에 관한 조항이 있다면 그 문구가 갱신된 계약의 내용이 되고, 정함이 없던 사항을 새로 정하려면 양쪽의 합의가 필요합니다. 제10조 제1항 각 호에는 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 파손 등이 들어 있고, 새 조건을 받아들이지 않았다는 사정은 들어 있지 않습니다.
건물주가 바꿀 수 있는 것은 차임과 보증금입니다. 제11조 제1항은 조세, 공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 차임 등이 상당하지 않게 된 경우 증감을 청구할 수 있게 하되, 증액은 대통령령의 기준을 넘지 못하게 합니다. 시행령 제4조는 증액청구가 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못한다고 정하고, 법 제11조 제2항은 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 증액을 청구하지 못하게 합니다.
새 특약이 담긴 계약서에는 서명하지 마세요. 갱신을 요구한 문자나 서면, 건물주가 새 조건을 요구한 기록은 보관해 두고, 기존 계약과 같은 조건으로 갱신하겠다는 뜻을 서면으로 다시 전해 두는 것이 좋습니다. 다툼이 길어지면 갱신을 언제 요구했는지가 중요해지므로, 날짜가 증명되는 방법으로 남겨 두세요. 건물주가 새 특약 대신 월세 인상을 요구한다면, 위의 100분의 5 한도와 1년 제한 안에서만 가능하다는 점도 기억해 두세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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