서울의 상가 1층을 빌린 분에게서 그 일부를 다시 빌려 3년째 작은 옷 수선집을 하고 있습니다. 원래 세입자의 계약은 보증금 5천만 원, 월세 200만 원이고, 저는 원래 세입자에게 보증금 500만 원, 월세 60만 원을 냅니다. 처음 들어올 때 건물주도 동의한다는 서면에 서명해 주었습니다. 원래 세입자는 계약 만료가 다섯 달 남았는데 갱신하지 않고 장사를 정리하겠다고 합니다. 저는 계속 장사를 하고 싶은데, 원래 세입자 대신 제가 건물주에게 갱신을 요구할 수 있는지 알고 싶습니다.
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건물주의 동의를 받고 전대차계약을 맺은 전차인은 원래 세입자의 갱신요구 기간 안에 원래 세입자를 대신해 건물주에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 질문하신 분은 건물주의 서면 동의를 받았고 지금이 만료 다섯 달 전이므로 이 권리를 쓸 수 있는 때입니다. 다만 법이 정한 거절 사유가 있으면 건물주는 갱신을 거절할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제13조 제2항은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다. 그 행사기간은 제10조 제1항이 정한 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 같은 항은 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하지 못하게 하면서 3기 차임 연체, 무단 전대 등 거절할 수 있는 경우를 열거하고, 제2항은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 갱신요구권을 인정합니다.
이 법은 제2조 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 보증금액 이하의 임대차에 적용되고, 시행령 제2조는 서울특별시의 기준을 9억원으로, 월세에 곱하는 비율을 1분의 100으로 정합니다. 원래 세입자의 계약은 5천만 원에 200만 원의 100배를 더한 2억 5천만 원이므로 이 범위 안입니다.
질문하신 분은 만료 1개월 전이 되기 전에 건물주에게 원래 세입자를 대위해 갱신을 요구한다는 뜻을 서면으로 전해야 합니다. 갱신요구는 원래 세입자의 권리를 대신 행사하는 것이므로, 원래 세입자가 처음 계약한 때부터 10년이 넘었다면 쓸 수 없고, 원래 세입자에게 3기 차임 연체 같은 사유가 있으면 건물주가 거절할 수 있습니다. 원래 세입자가 처음 입주한 시기와 월세 납부 상황을 미리 확인하세요. 갱신이 되면 제10조 제3항에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로, 원래 계약의 보증금과 월세, 특약이 그대로 이어집니다.
또 제13조 제1항은 제10조의 계약갱신 규정을 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에도 적용합니다. 그래서 질문하신 분은 원래 세입자에게도 자기 전대차계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 같은 항은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 해지할 수 있다는 제10조의8도 전대차관계에 적용하므로, 질문하신 분이 원래 세입자에게 내는 월세를 밀리지 않는 것도 중요합니다. 대위로 갱신되는 것은 건물주와 원래 세입자 사이의 계약이므로, 원래 세입자와 앞으로 월세를 누가 어떻게 낼지 미리 협의해 두는 것이 좋습니다. 건물주 동의서와 전대차계약서, 갱신을 요구한 서면은 꼭 보관하세요. 갱신 요구 서면에는 원래 세입자를 대위해 요구한다는 뜻과 건물주의 전대 동의를 받은 사실을 함께 적어 두는 것이 좋습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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