얼마 전 아버지가 돌아가셔서 아버지 명의의 토지를 상속받게 됐습니다. 이 토지에는 아버지가 사업자금을 빌리면서 설정한 근저당이 있는데, 등기부에 적힌 채권최고액은 3억 6천만 원이고 돌아가신 날 남은 대출 잔액은 2억 8천만 원입니다. 개별공시지가로 계산하면 2억 원 정도이고 주변에 비교할 만한 거래는 없다고 합니다. 상속세 신고 때 이 토지를 공시지가로 평가하면 되는지, 아니면 채권최고액이나 대출 잔액으로 해야 하는지 알고 싶습니다.
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근저당이 설정된 상속재산은 그 재산이 담보하는 채권액과 일반적인 방법으로 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가합니다. 이때 기준은 등기부의 채권최고액이 아니라 돌아가신 날 실제로 남아 있던 채권액입니다. 질문하신 경우라면 공시지가 2억 원이 아니라 대출 잔액 2억 8천만 원이 토지의 평가액이 됩니다.
상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 상속재산을 상속개시일 현재의 시가로 평가하도록 하고, 같은 조 제3항은 시가를 산정하기 어려우면 법이 정한 보충적 방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. 그런데 같은 법 제66조는 저당권 등이 설정된 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 정합니다.
구체적인 계산은 같은 법 시행령 제63조가 정합니다. 제1항 제3호는 근저당권이 설정된 재산의 가액을 평가기준일 현재 그 재산이 담보하는 채권액으로 하고, 제2항은 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 한다고 정합니다. 실제 채무가 채권최고액보다 적으면 실제 채무액이, 실제 채무가 더 많으면 채권최고액이 기준이 된다는 뜻입니다.
질문에 대입하면 돌아가신 날 이 토지가 담보하던 채권액은 대출 잔액 2억 8천만 원이고, 채권최고액 3억 6천만 원보다 적으므로 2억 8천만 원이 기준입니다. 비교할 만한 거래가 없어 공시지가로 계산한 2억 원과 견주면 2억 8천만 원이 더 크므로, 토지는 2억 8천만 원으로 평가합니다. 채권최고액 3억 6천만 원으로 평가하는 것은 아닙니다.
평가액이 올라간다고 그만큼 세금이 모두 늘어나는 것은 아닙니다. 같은 법 제14조 제1항 제3호는 상속개시일 현재 피상속인의 채무를 상속재산의 가액에서 빼도록 정하므로, 남은 대출 2억 8천만 원은 채무로 공제됩니다. 다만 같은 조 제4항에 따라 빼는 채무는 정해진 방법으로 증명된 것이어야 합니다.
평가기준일은 상속개시일이므로, 돌아가신 뒤 상속인이 대출을 일부 갚았더라도 그 상환은 평가에 영향을 주지 않고 돌아가신 날의 잔액이 기준입니다. 또 감정을 받거나 비슷한 토지의 거래가액이 확인되어 시가가 공시지가보다 높게 나온다면, 제66조는 제60조에 따른 가액과 담보 채권액 중 큰 금액을 쓰도록 하므로 그 시가와 2억 8천만 원을 다시 비교해야 합니다. 시행령 제63조 제1항 제1호는 근저당이 아닌 일반 저당권이 설정된 재산도 담보하는 채권액으로 평가하도록 정하는 등, 담보의 종류마다 기준을 따로 두고 있습니다.
돌아가신 날 기준의 대출 잔액 증명서, 대출 약정서, 등기사항증명서를 금융기관과 등기소에서 미리 받아 두세요. 같은 토지가 다른 채무의 담보로도 잡혀 있다면 시행령 제63조 제2항에 따라 담보하는 채권액을 모두 합해 계산하므로, 등기부에 적힌 다른 권리도 함께 확인해야 합니다. 평가액과 채무 공제를 같은 자료로 함께 맞춰 신고하는 것이 안전합니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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