가족이 주주로 있는 법인으로 상가 건물 한 동을 가지고 임대업만 하고 있습니다. 건물을 살 때 은행 대출을 많이 받아서 차입금이 자기자본보다 훨씬 많고, 법인 자산은 사실상 이 상가 건물이 전부입니다. 임차인들에게 받은 보증금이 모두 8억 원 정도인데, 법인세를 계산할 때 이 보증금에 대해서도 이자 상당액을 계산해 수익에 넣어야 한다는 말을 들었습니다. 어떤 경우에 넣어야 하고 어떻게 계산하는지 궁금합니다.
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차입금이 자기자본의 2배를 넘는 부동산임대업 주업 법인이 주택이 아닌 부동산을 빌려주고 보증금을 받았다면, 법령이 정한 계산식에 따른 금액을 법인세 익금에 더해야 합니다. 질문하신 법인은 상가만 임대하고 자산이 사실상 상가뿐이라 주업 요건에 해당할 가능성이 크고, 차입금 요건은 적수로 계산해 확인해야 합니다.
조세특례제한법 제138조 제1항은 자기자본에 대한 차입금 비율 등을 고려한 기준을 넘는 차입금을 가진 내국법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 법인(비영리내국법인 제외)이 주택을 제외한 부동산 등을 대여하고 보증금, 전세금 등을 받은 경우 정해진 방법으로 계산한 금액을 익금에 가산한다고 정합니다.
같은 법 시행령 제132조 제1항은 그 기준을 차입금이 자기자본의 2배에 상당하는 금액으로 정하고, 둘 다 적수로 계산합니다. 자기자본은 사업연도종료일 현재 재무상태표상 자산 합계에서 부채 합계를 뺀 금액과 납입자본금 중 큰 금액입니다. 제2항은 일부 차입금을 제외하고, 제3항은 사업연도종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50 이상인 법인을 부동산임대업 주업 법인으로 봅니다. 제4항은 제외되는 주택과 그 부속토지의 범위를 정합니다.
익금에 더할 금액은 제5항의 계산식으로 구합니다. 해당 사업연도 보증금 등의 적수에서 임대용부동산 건설비상당액의 적수를 빼고, 365분의 1과 정기예금이자율을 곱한 뒤, 그 사업연도 임대사업 부분에서 생긴 수입이자와 할인료, 배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익의 합계액을 뺍니다. 결과가 0보다 적으면 없는 것으로 봅니다. 제6항에 따라 건설비상당액에서는 토지가액을 제외합니다.
질문에 대입하면 보증금 8억 원을 받은 기간에 따라 적수를 구하고, 상가 건물의 건설비상당액 적수를 뺀 금액에 이자율을 적용합니다. 보증금을 예금해 이자를 받았다면 그 이자는 빼므로, 보증금 운용 내역이 세액에 직접 영향을 줍니다. 적수는 매월말 현재 잔액에 경과일수를 곱해 계산할 수도 있습니다.
주업 판정에 쓰는 자산가액은 시행령 제132조 제3항에 따라 소득세법의 기준시가 규정을 따르고, 자산 일부만 임대에 쓰는 경우의 계산은 재정경제부령에 맡겨져 있습니다. 상가 건물 일부를 법인이 직접 사무실로 쓰고 있다면 그 부분 계산을 따로 확인해야 합니다. 건물 안에 주택이 섞여 있다면 제4항에 따라 주택과, 주택 연면적 또는 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 중 넓은 면적 이내의 부속토지는 계산에서 빠집니다.
요건은 사업연도마다 다시 따집니다. 대출을 갚아 차입금 적수가 자기자본 적수의 2배 이하가 되면 그 사업연도에는 적용되지 않습니다. 사업연도별 차입금과 보증금 잔액 내역, 재무상태표, 건물 취득 당시 건설비 자료, 보증금 예치 이자 내역을 함께 정리해 두세요.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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