법인 토지 장부가액 재평가, 시세로 올린 평가이익에 법인세가 붙나요?

회계 장부에서 토지 장부가액을 시세로 올려 생긴 평가이익은 법인세 계산에서 익금에 넣지 않으므로, 그 자체로 법인세가 붙지 않습니다. 대신 세법에서는 그 토지의 장부가액을 평가 전 가액으로 보므로, 나중에 팔 때도 평가 전 장부가액을 기준으로 소득을 계산합니다. 다만 법률에 따라 재평가한 경우는 결과가 다릅니다. 법인세법 제18조 제1호는 자산의 평가이익을 각 사업연도 소득금액을 계산할 때 익금에 산입하지 않는다고 정하면서, 제42조 제1항 각 호에 따른 평가로 생긴 평가이익은 제외한다고 정합니다. 제42조 제1항 본문은 법인이 보유하는 자산과 부채의 장부가액을 증액하거나 감액한 경우, 그 평가일이 속하는 사업연도와 그 후의 각 사업연도 소득금액을 계산할 때 장부가액은 평가 전의 가액으로 한다고 정합니다. 예외는 두 가지입니다. 제42조 제1항 제1호는 보험업법이나 그 밖의 법률에 따른 유형자산 및 무형자산 등의 평가로서 장부가액을 증액한 경우이고, 제2호는 재고자산 등 대통령령으로 정하는 자산과 부채의 평가입니다. 법인세법 시행령 제73조는 제2호의 대상을 재고자산, 주식·채권 등 유가증권, 화폐성 외화자산·부채, 일정한 통화선도 등, 가상자산으로 정하고 있으며, 재고자산 가운데 부동산은 부동산매매업자가 매매를 목적으로 소유하는 부동산으로 정합니다. 질문하신 토지는 제조업 법인이 공장 부지로 쓰는 사업용 토지이므로 매매를 목적으로 소유하는 재고자산이 아닙니다. 또 대출 심사를 위해 회계상 시세로 올리는 것은 법률에 따른 재평가가 아니므로 제1호에도 해당하지 않습니다. 따라서 제42조 제1항 본문에 따라 세법상 장부가액은 평가 전 가액 그대로이고, 회계상 늘어난 평가이익은 제18조 제1호에 따라 익금에 넣지 않습니다. 결국 재무제표에는 평가이익이 보이더라도 법인세 신고 때는 이를 빼고 소득을 계산해야 합니다. 나중에 토지를 팔 때도 세법상 장부가액은 평가 전 가액이므로, 회계 장부의 올린 금액이 아니라 평가 전 가액을 기준으로 처분이익이 계산됩니다. 반대로 다른 법률에 근거한 재평가 절차를 밟아 장부가액을 올린다면 제1호에 해당해 평가이익이 익금에 들어갈 수 있으므로, 어떤 방식으로 올리는지부터 정하셔야 합니다. 회계처리를 하기 전에 평가 근거 자료와 원래 취득가액 증빙을 함께 보관하고, 세무조정 내역이 다음 사업연도에도 이어지도록 관리하시기 바랍니다. 대출 기관에는 재무제표의 평가이익과 세무상 장부가액이 다르다는 점을 설명할 수 있도록 자료를 따로 정리해 두면 좋습니다. 참고로 장부가액을 낮추는 경우에 대해서는 법인세법 제42조 제3항이 천재지변·화재 등으로 파손되거나 멸실된 유형자산 등 법이 정한 경우에 감액을 따로 허용하고 있으므로, 이런 사유 없이 시세 하락만으로 낮춘 토지 장부가액도 제1항 본문에 따라 세법에서는 평가 전 가액으로 봅니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.