빚을 담보하려고 소유권을 넘긴 것이고 법령이 정한 요건을 모두 갖춘 계약서 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 첨부해 신고하면, 등기가 넘어갔더라도 양도로 보지 않습니다. 다만 나중에 요건을 어기거나 빚을 갚지 못해 땅이 변제에 충당되면 그때 양도한 것으로 봅니다. 소득세법 제88조 제1호는 양도를 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것이라고 정합니다. 등기 명의보다 실제로 자산이 넘어갔는지를 본다는 뜻입니다. 같은 법 시행령 제151조 제1항은 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우, 다음 요건을 모두 갖춘 계약서의 사본을 양도소득 과세표준 확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 양도로 보지 않는다고 정합니다. 첫째 당사자 사이에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것, 둘째 그 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있을 것, 셋째 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것입니다. 같은 조 제2항은 계약을 맺은 뒤 이 요건에 어긋나거나 채무불이행으로 그 자산을 변제에 충당한 때에는 그때 양도한 것으로 본다고 정합니다. 예를 들어 질문자 대신 지인이 땅을 직접 쓰게 되면 원래대로 사용·수익한다는 요건에 어긋나게 됩니다. 질문하신 경우 돈을 빌리면서 담보로 등기를 넘겼고, 갚으면 돌려받기로 했으며, 땅을 지금도 질문자가 쓰고 있으므로 담보 목적과 원래대로 사용한다는 사정은 있어 보입니다. 결과를 가르는 것은 이 내용이 계약서에 분명히 적혀 있는지, 2억 원의 이율과 갚을 날짜, 갚는 방법이 약정되어 있는지, 그리고 그 계약서 사본을 확정신고서에 첨부해 신고하는지입니다. 제151조 제1항은 세 요건을 모두 갖춘 계약서 사본을 첨부해 신고하는 때에 양도로 보지 않는다고 정하므로, 말로만 약속했거나 계약서에 일부가 빠져 있다면 이 예외에 기대기 어렵습니다. 계약서에는 2억 원 채무의 담보로 넘긴다는 점, 땅은 질문자가 계속 사용·수익한다는 점, 원금과 이율, 변제기한, 변제방법을 모두 적어 두세요. 빚을 다 갚았을 때 등기를 되돌리는 방법도 함께 적어 두면 나중의 다툼을 줄일 수 있습니다. 등기부에 등기 원인이 어떻게 적혀 있는지도 확인해 두시기 바랍니다. 빌린 돈을 갚지 못해 지인이 땅을 넘겨받아 빚을 정리하게 되면, 그 시점에 질문자가 땅을 양도한 것으로 보아 양도소득세 문제가 생깁니다. 그때를 기준으로 양도소득세 신고 여부를 다시 살펴야 합니다. 담보 계약서와 차용증, 이자를 주고받은 계좌 내역, 땅을 계속 사용해 온 자료를 보관하시고, 신고 시기와 첨부 방법은 미리 확인해 두세요. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.