상가 건물 한 동을 보증금 3억 원에 통째로 빌려 1층은 제가 음식점으로 쓰고, 2층과 3층은 다른 사업자들에게 다시 세를 놓았습니다. 층마다 면적은 같고, 세입자들에게서 보증금 합계 2억 5천만 원과 월세를 받고 있습니다. 장부를 써서 종합소득세를 신고하는데, 간주임대료를 계산할 때 제가 받은 보증금을 그대로 넣어야 하는지, 건물주에게 낸 보증금을 빼 주는지 궁금합니다.
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받은 보증금을 그대로 넣지 않습니다. 건물주에게 낸 보증금 가운데 다시 세놓은 면적에 해당하는 몫을 빼고 계산합니다. 소득세법 시행령은 부동산을 전대하는 경우 간주임대료 계산식에 넣을 보증금을 따로 정하고 있고, 직접 음식점으로 쓰는 1층 몫은 빼는 금액에 들어가지 않습니다.
소득세법 제25조 제1항 본문은 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 등을 받은 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득 총수입금액에 산입하도록 정합니다. 같은 항 단서의 주택 수와 보증금 합계 요건은 주택을 대여한 경우에만 붙으므로 상가 전대에는 해당하지 않습니다.
소득세법 시행령 제53조 제3항 제2호는 주택이 아닌 경우 보증금등의 적수에서 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수를 뺀 금액에 365분의 1(윤년은 366분의 1)과 정기예금이자율을 곱하고, 그 임대사업부분에서 생긴 수입이자·할인료·배당금을 빼도록 정합니다. 결과가 0보다 적으면 없는 것으로 봅니다. 건설비 상당액은 같은 조 제5항에 따라 재정경제부령이 정하는 해당 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액 제외)을 말합니다. 같은 조 제4항은 추계로 신고하는 경우의 계산식을 따로 둡니다.
같은 조 제7항은 제3항과 제4항의 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세 또는 전대하는 경우 보증금등에 산입할 금액을 별도 계산식으로 정합니다. 전대하고 받은 보증금등의 적수에서, 임차하면서 지급한 보증금등의 적수에 전대한 부분의 면적이 임차한 부동산 면적에서 차지하는 비율을 곱한 금액을 빼는 방식입니다. 사업시설을 포함해 전대한 경우에는 면적 대신 그 가액의 비율을 씁니다.
질문하신 경우 세 층의 면적이 같고 2층과 3층을 전대했으므로 비율은 3분의 2입니다. 건물주에게 낸 보증금 3억 원의 3분의 2인 2억 원이 빼는 금액이 됩니다. 1년 내내 보증금이 그대로였다면 받은 보증금 2억 5천만 원에서 2억 원을 뺀 5천만 원을 기준으로 적수를 잡아 제3항의 계산식을 적용합니다. 장부로 신고하든 추계로 신고하든 제7항의 보증금 계산은 똑같이 적용됩니다. 빼는 금액이 받은 보증금보다 커서 계산 결과가 0보다 적으면 제3항에 따라 총수입금액에 더할 금액이 없습니다. 세입자들에게 받는 월세는 이 계산과 별개입니다.
보증금이 중간에 바뀌거나 세입자가 바뀌면 적수가 달라집니다. 제3항은 매월 말 현재 보증금 잔액에 경과일수를 곱해 적수를 계산할 수 있다고 정하므로, 건물주와의 임대차계약서와 세입자별 계약서, 보증금 입출금 내역을 월별로 정리해 두세요. 보증금을 예금 등에 넣어 이자를 받았다면 제6항에 따라 장부나 증빙서류로 그 보증금으로 취득한 것이 확인되는 금융자산에서 생긴 것만 뺄 수 있습니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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