몇 년 전 아버지께 아파트를 시세보다 1억 5천만 원 싸게 샀고, 그 일로 증여세를 신고하고 냈습니다. 이제 그 아파트를 팔려고 양도소득세를 따져 보니, 제가 실제로 아버지께 드린 금액만 취득가액으로 잡으면 양도차익이 너무 크게 나옵니다. 증여세가 과세된 금액만큼은 취득가액에 더해 주는지, 더해 준다면 싸게 산 차액 전부인지 궁금합니다.
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더해 줍니다. 특수관계인에게서 시가보다 낮은 가액으로 사서 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 증여세를 과세받았다면, 그 증여재산가액을 실제로 지급한 금액에 더해 취득가액으로 합니다. 다만 더하는 금액은 싸게 산 차액 전부가 아니라 증여세가 과세된 증여재산가액입니다. 이 금액은 질문자가 낸 증여세액이 아니라 증여세를 계산한 기준인 증여재산가액이라는 점도 구별하세요.
소득세법 제97조 제1항 제1호 가목은 양도차익을 계산할 때 공제할 취득가액을 자산 취득에 든 실지거래가액으로 정합니다. 같은 법 시행령 제163조 제10항은 이 규정을 적용하는 방법을 정하면서, 제1호에서 상속세 및 증여세법 제35조 등에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 증여재산가액 또는 그 증·감액을 취득가액에 더하거나 빼도록 합니다.
상속세 및 증여세법 제35조 제1항은 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상이면, 양수일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다고 정합니다.
질문처럼 아버지께 시세보다 1억 5천만 원 싸게 사서 증여세를 냈다면, 취득가액은 실제로 아버지께 지급한 금액에 증여세 신고 때 증여재산가액으로 잡힌 금액을 더한 금액입니다. 증여재산가액은 차액에서 기준금액을 뺀 금액이므로, 1억 5천만 원 중 기준금액에 해당하는 부분은 과세되지 않았고 취득가액에도 더해지지 않습니다. 차액이 기준금액에 못 미쳐 증여재산가액이 생기지 않았다면 더할 금액도 없습니다. 증여세 신고 뒤 세무서가 증여재산가액을 결정하거나 고쳐서 금액이 달라졌다면 그 증·감액도 반영합니다. 실제 지급액만 취득가액으로 잡으면 증여세가 과세된 부분까지 양도차익에 들어가게 되므로, 신고 전에 이 금액을 반영했는지 꼭 확인하세요.
증여세 신고서와 결정 통지서, 매매계약서, 아버지께 대금을 보낸 이체 기록을 함께 보관해 양도소득세 신고 때 취득가액의 근거로 쓰세요. 실지거래가액은 실제로 지급한 대금이 출발점이므로, 계약서대로 대금을 모두 지급했는지도 이체 기록으로 확인할 수 있어야 합니다. 제97조 제2항 제1호 가목은 취득가액을 실지거래가액으로 하는 경우 필요경비를 그 금액에 같은 조 제1항 제2호의 자본적지출액 등과 제3호의 양도비 등을 더한 금액으로 정하므로, 대통령령으로 정하는 지출이 있었다면 그 증빙도 챙기세요. 제35조 제1항은 양수일을 증여일로 하므로, 증여세 신고서의 증여일과 매매계약의 양수일이 서로 맞는지도 확인해 두세요. 시세와 대가의 차액, 기준금액, 증여재산가액이 신고서에 어떻게 적혔는지 미리 확인해 두면 계산이 쉬워집니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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