다가구주택을 직접 지어 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택으로 등록한 뒤, 등록을 유지한 채 11년째 세를 주고 있습니다. 임대를 시작할 때 집과 땅의 기준시가는 수도권 안에서 6억원이 안 됐고, 가구별 면적도 작습니다. 이제 팔려고 하는데 장기보유특별공제를 70%까지 받을 수 있는지, 그동안 지켜야 했던 임대료 증액 제한 요건이 정확히 무엇인지 알고 싶습니다.
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요건을 모두 갖췄다면 받을 수 있습니다. 민간건설임대주택인 장기일반민간임대주택을 10년 이상 계속 임대한 뒤 팔고 임대료 증액 제한 등을 지켰다면, 임대기간 중 발생한 양도소득에 대해 장기보유 특별공제율 100분의 70을 적용합니다. 다만 70%는 임대기간 중의 양도소득에만 적용됩니다.
조세특례제한법 제97조의3 제1항은 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택으로서 장기일반민간임대주택 등을 법이 정한 적용기한까지 등록한 후, 10년 이상 계속 임대하고 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 지켜 양도하면, 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해 소득세법의 장기보유 특별공제율 대신 100분의 70을 적용한다고 정합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 가목은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설해 임대하는 주택을 민간건설임대주택으로 정합니다.
같은 법 시행령 제97조의3 제2항은 10년 이상 계속 임대한 경우를 장기일반민간임대주택 등으로 10년 이상 계속 등록되어 있고 그 등록 기간 동안 통산해 10년 이상 임대한 경우로 정합니다. 같은 조 제3항은 증액 제한 요건 등을 정합니다. 제1호는 임대보증금이나 임대료의 증가율이 100분의 5를 넘지 않을 것, 증액 청구는 계약이나 증액이 있은 후 1년 이내에는 못 하고 보증금과 월세를 서로 전환할 때는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 기준을 준용할 것입니다. 제2호는 국민주택규모 이하일 것(다가구주택은 가구당 전용면적 기준), 제3호는 임대개시일부터 10년 이상 임대할 것, 제4호는 주택과 부수토지의 기준시가 합계가 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖 3억원)을 넘지 않을 것입니다.
질문하신 집은 직접 지은 주택이므로 민간건설임대주택이고, 11년째 등록을 유지하며 임대했으므로 기간 요건은 맞습니다. 면적과 기준시가도 질문하신 대로라면 맞습니다. 남은 것은 그동안 임대료를 5% 넘게 올리거나 1년이 안 돼 다시 올린 적이 없는지입니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제2항과 제3항도 임대사업자가 임대료의 5퍼센트의 범위에서 대통령령으로 정하는 증액 비율을 넘겨 청구하지 못하고, 증액 후 1년 이내에는 다시 청구하지 못하도록 정합니다. 가구별 계약서와 갱신 내역을 모두 꺼내 증액 시기와 비율을 확인하세요. 등록이 중간에 말소된 적이 있다면 10년 이상 계속 등록 요건도 다시 따져야 합니다. 임대기간 중 양도소득을 나누는 계산은 시행령이 정한 방법을 따릅니다.
같은 조 제2항은 이 특례를 장기임대주택에 대한 다른 양도소득세 과세특례와 중복해 적용하지 않고, 제3항은 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용 신청을 하도록 정합니다. 양도소득세 신고 때 신청을 빠뜨리지 마세요.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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