세금 체납으로 세무서가 압류한 주택이 공매에 나와 입찰을 생각하고 있습니다. 등기부를 보니 근저당권 말고도 전세권과 임차권등기가 되어 있고, 공사대금을 못 받았다며 유치권을 주장하는 사람도 있다고 합니다. 낙찰을 받으면 이 권리들이 모두 없어지는지, 아니면 제가 떠안아야 하는지 알고 싶습니다.
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권리마다 다릅니다. 근저당권 같은 저당권은 매각으로 소멸합니다. 전세권과 등기된 임차권은 압류채권·가압류채권이나 매각으로 소멸하는 담보물권에 대항할 수 없으면 소멸하고, 그렇지 않으면 매수인이 인수합니다. 유치권은 매각으로 없어지지 않고, 매수인이 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임을 집니다.
국세징수법 제92조 제1항은 공매재산에 설정된 모든 질권·저당권 및 가등기담보권은 매각으로 소멸된다고 정합니다. 같은 조 제2항은 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권 등은 압류채권(압류와 관계되는 국세를 포함한다)·가압류채권 및 제1항에 따라 소멸하는 담보물권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다고 하고, 제3항은 그 밖의 경우에는 매수인이 인수하되, 제76조 제2항에 따라 전세권자가 배분요구를 한 전세권은 매각으로 소멸된다고 정합니다. 같은 조 제4항은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다고 정합니다.
같은 법 제76조 제2항은 매각으로 소멸되지 아니하는 전세권을 가진 자가 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 배분을 요구하도록 하고, 제3항은 배분요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 달라지는 경우 배분요구의 종기가 지난 뒤에는 이를 철회할 수 없다고 정합니다. 같은 조 제1항은 공매공고의 등기 전까지 등기되지 아니한 주택임대차보호법상 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 등을 가진 자가 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 배분을 요구하도록 하고, 제5항은 공매공고의 등기 전에 등기된 채권을 가진 자에게 채권의 유무와 액수를 배분요구의 종기까지 신고하도록 촉구하게 합니다. 이처럼 배분요구는 매수인이 인수할 부담을 바꿀 수 있으므로, 입찰 전에 배분요구 현황을 꼭 확인해야 합니다.
질문하신 주택은 근저당권이 매각으로 소멸합니다. 전세권과 임차권등기는 그 권리가 세무서의 압류, 가압류, 근저당권에 대항할 수 있는지에 따라 소멸과 인수가 갈리므로 등기사항증명서에서 각 권리가 등기된 순서와 날짜를 확인해야 합니다. 대항할 수 있는 전세권이라도 전세권자가 배분요구의 종기까지 배분요구를 했다면 소멸하므로, 공매 공고와 재산 정보에서 배분요구 여부를 함께 보세요. 유치권은 주장하는 사람이 있다는 사실만으로 금액이 정해지지는 않지만, 유치권이 인정되면 그 채권을 낙찰자가 갚아야 하므로 입찰 가격을 정할 때 반드시 따져 봐야 합니다.
입찰 전에 등기사항증명서를 직접 발급받아 권리의 순서를 정리하고, 현장에 누가 점유하고 있는지, 유치권을 주장하는 공사대금이 얼마인지 확인할 수 있는 자료를 모아 두세요. 인수할 부담이 확인되면 그 금액만큼 입찰가를 낮춰 계산하는 것이 안전합니다. 판단이 어려운 권리가 남아 있다면 입찰을 서두르지 말고 자료를 더 확인한 뒤 결정하세요.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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