오래전에 사 두고 농사도 짓지 않고 비워 둔 땅이 도로 사업 구간에 들어가 수용된다는 통지를 받았습니다. 놀려 둔 땅이라 비사업용 토지로 세율이 올라간다고 들어서 걱정입니다. 사업인정고시일보다 5년 넘게 앞서 산 땅이면 중과에서 빠진다는 말이 맞는지, 그리고 같은 사업에 들어간 다른 필지는 아버지께 상속받은 땅인데 이건 언제를 취득일로 보는지 알고 싶습니다.
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공익사업으로 협의매수되거나 수용되는 토지로서 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전이면 비사업용 토지로 보지 않습니다. 그러면 비사업용 토지에 적용되는 별도 세율을 적용받지 않습니다. 상속받은 토지는 상속받은 날이 아니라 피상속인이 그 토지를 취득한 날을 취득일로 보아 5년을 따집니다.
소득세법 제104조 제1항 제8호는 제104조의3에 따른 비사업용 토지에 별도 세율표를 적용하는데, 과세표준 1,400만원 이하 구간이 16퍼센트로 시작합니다. 제104조의3 제1항은 소유기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 소유자가 경작하지 않는 농지 등에 해당하는 토지를 비사업용 토지로 정하고, 같은 조 제2항은 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있으면 비사업용 토지로 보지 않을 수 있다고 정합니다.
같은 법 시행령 제168조의14 제3항 제3호는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서, 가목 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지와 나목 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지를 비사업용 토지로 보지 않는다고 정합니다. 나목 괄호는 상속받은 토지의 취득일을 피상속인이 해당 토지를 취득한 날로 정합니다.
질문하신 땅 중 직접 사신 필지는 산 날이 사업인정고시일부터 5년 이전이라면 나목에 해당해 비사업용 토지에서 빠집니다. 상속받은 필지는 아버님이 그 땅을 취득한 날을 기준으로 하므로, 아버님의 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전이면 역시 빠집니다. 예를 들어 사업인정고시가 1년 전에 있었고 땅을 15년 전에 사셨다면 취득일이 고시일보다 14년 앞서므로 나목에 해당합니다. 제3호는 수용과 협의매수를 함께 정하므로, 수용 절차로 가기 전에 사업시행자와 협의해 땅을 넘기는 경우에도 기준은 같습니다. 반대로 취득일이 사업인정고시일 전 5년 안에 들어가면 이 규정은 적용되지 않고, 소유기간 중 비사업용으로 놀려 둔 기간이 얼마인지에 따라 제104조의3 제1항의 원래 기준으로 판정합니다. 같은 항 제1호 가목은 소유자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 농지를 비사업용 토지로 정하므로, 농사를 짓지 않은 기간이 길다면 이 기준에 걸릴 수 있습니다.
상속받은 필지가 농지라면 같은 시행령 제168조의14 제3항에는 직계존속이 8년 이상 토지소재지에 거주하며 직접 경작한 농지를 상속받은 경우(제1호의2)처럼 상속 토지에 관한 다른 호도 있으니 함께 확인해 보시기 바랍니다.
비교 기준은 수용 통지를 받은 날이 아니라 사업인정고시일이므로, 해당 사업의 사업인정 고시 날짜부터 확인하세요. 직접 산 필지는 등기사항증명서와 매매계약서로 취득일을, 상속받은 필지는 아버님이 취득할 당시의 등기 자료로 취득일을 확인해 두시기 바랍니다. 수용 보상과 관련된 양도소득세 감면은 요건이 따로 정해져 있으니 별도로 살펴보셔야 합니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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