아파트 사업을 하는 시행사에서 실무를 맡고 있습니다. 사업 승인 조건에 따라 단지 앞 도로와 공원으로 쓸 땅을 사들여 공사 후 시에 기부채납하기로 했습니다. 이렇게 기부채납을 조건으로 사는 땅에도 취득세를 내야 하는지, 그리고 기부채납 대가로 시가 가진 땅을 무상으로 넘겨받기로 하면 달라지는지 알고 싶습니다.
로시컴 세무정보 LAWSEE.COM
지방자치단체에 기부채납하는 것을 조건으로 취득하는 부동산에는 원칙적으로 취득세를 부과하지 않습니다. 다만 그 반대급부로 시 소유 부동산을 무상으로 양여받으면 그 해당 부분에는 취득세가 부과됩니다.
지방세법 제9조 제2항 본문은 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(국가등)에 귀속 또는 기부채납(귀속등)을 조건으로 취득하는 부동산과 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다고 정합니다. 다만 같은 항 단서는 다음 두 경우 그 해당 부분에 대해 취득세를 부과합니다. 제1호는 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 않고 타인에게 매각·증여하거나 귀속등을 이행하지 않는 것으로 조건이 변경된 경우입니다. 제2호는 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산과 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우입니다.
같은 조 제1항은 국가나 지방자치단체가 스스로 취득하는 경우를 비과세로 정한 것이고, 제2항은 민간 사업자가 국가등에 넘길 것을 조건으로 취득하는 경우를 따로 정한 것입니다. 제2항의 귀속등에는 사회기반시설에 대한 민간투자법이 정한 일정한 방식으로 귀속되는 경우도 포함되고, 비과세 대상에는 부동산뿐 아니라 같은 법이 정한 사회기반시설도 들어갑니다. 또 조건은 기부채납만이 아니라 국가등에 귀속시키는 것도 해당합니다.
질문하신 도로·공원 부지는 시에 기부채납하는 조건으로 취득하는 부동산이므로 제9조 제2항 본문의 비과세 대상에 해당합니다. 사업 승인 조건에 기부채납이 들어 있다는 점을 보여 줄 수 있도록 근거 문서를 갖춰 두는 것이 중요합니다. 같은 사업 부지라도 아파트를 짓는 땅처럼 시에 넘길 조건이 붙지 않은 땅은 이 비과세의 대상이 아니므로, 기부채납 대상 필지를 계약서와 협약서에서 분명히 구분해 두세요.
기부채납의 반대급부로 시유지를 무상으로 넘겨받기로 했다면 제2호에 해당합니다. 이 경우 비과세 전체가 없어지는 것이 아니라, 법 문언대로 그 해당 부분에 대해 취득세가 부과됩니다. 땅 대신 기부채납한 시설을 무상으로 쓰는 권리를 받는 경우도 같은 호에 들어갑니다.
사업 도중 계획이 바뀌어 그 땅을 기부채납하지 않고 다른 사람에게 팔거나, 기부채납을 하지 않는 것으로 조건이 변경되면 제1호에 따라 그 해당 부분에 취득세가 부과됩니다. 따라서 취득 당시 비과세를 받았더라도 기부채납을 마칠 때까지 조건 이행 상황을 관리하셔야 합니다.
사업계획 승인서, 기부채납 협약서, 무상양여나 무상사용에 관한 약정서, 토지 매매계약서를 함께 보관하세요. 반대급부 약정이 있는지가 비과세 범위를 바꾸므로 협약을 맺는 단계에서 그 내용을 미리 확인하고, 변경 협약이 생기면 그때마다 다시 살펴보시는 것이 좋습니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
이 사례로 세무사에게 상담하기