살 때 조정대상지역이던 아파트 한 채를 가진 1주택자입니다. 집을 산 뒤 세입자와 처음 맺은 전세 계약으로 2년을 임대했고, 같은 세입자와 새로 계약하면서 보증금을 4%만 올려 2년 넘게 임대하고 있습니다. 계약금은 계좌로 받았습니다. 이 집에 직접 산 적은 없는데, 이렇게 임대한 집은 거주 2년 요건 없이 비과세를 받을 수 있다고 들었습니다. 임대 기간이 곧 끝나는데, 임대가 끝난 뒤 언제까지 팔아야 하는지, 따로 신고할 것이 있는지 궁금합니다.
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상생임대주택 요건을 갖추었다면 거주기간 제한 없이 1세대1주택 규정을 적용받을 수 있지만, 정해진 날까지 팔아야 합니다. 그 날은 상생임대차계약에 따른 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날이고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다.
소득세법 시행령 제154조 제1항은 1세대1주택의 요건으로 보유기간 2년 이상을 두고, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 한다고 정합니다. 같은 영 제155조의3 제1항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 상생임대주택을 위 기한까지 양도하면 제154조 제1항 등을 적용할 때 거주기간의 제한을 받지 않는다고 정합니다.
상생임대주택이 되려면 세 가지를 모두 갖춰야 합니다. 첫째, 주택을 취득한 뒤 임차인과 맺은 직전임대차계약보다 임대보증금 또는 임대료 증가율이 100분의 5를 넘지 않는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 임대를 시작해야 하며, 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다. 취득으로 임대인 지위를 승계한 계약은 직전임대차계약에서 제외됩니다. 둘째, 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 셋째, 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 합니다.
질문하신 분은 집을 산 뒤 처음 맺은 계약으로 2년을 임대했고, 보증금을 4% 올린 새 계약으로 2년 넘게 임대하셨습니다. 새 계약의 체결일이 위 기간 안에 있다면 요건에 맞을 수 있습니다. 임대기간은 제3항에 따라 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 면제되는 것은 거주기간뿐이므로 보유기간 2년 등 제154조 제1항의 다른 요건은 그대로 갖춰야 합니다. 같은 조 제2항은 상생임대차계약을 맺으면서 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 정하는 기준에 따라 증가율을 계산하도록 하고, 제4항은 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 경우 재정경제부령으로 정하는 요건을 갖추면 새 계약의 임대기간을 합산하도록 정합니다.
양도 기한은 새 계약의 임대기간이 끝나는 날을 기준으로 따집니다. 그 날이 2026년 12월 31일 이전이면 2027년 12월 31일까지 팔면 됩니다. 그 뒤에 끝나면 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 합니다. 임대기간이 끝나는 날짜를 계약서로 먼저 확인해 두세요.
신고도 해야 합니다. 같은 조 제5항은 특례를 적용받으려는 사람이 양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 납세지 관할 세무서장에게 제출하도록 정합니다. 두 계약서와 계약금을 받은 증빙을 잘 보관해 두셔야 합니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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