친구와 절반씩 공동명의로 산 토지가 있는데, 친구가 국세를 체납해서 친구 지분이 공매에 나온다는 이야기를 들었습니다. 공유자인 저에게도 세무서가 공매 사실을 알려 주는지, 이 땅에 저당권을 설정한 은행도 통지를 받는지 궁금합니다. 공매공고는 최소 며칠 동안 하는지도 알고 싶습니다.
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공유물의 지분이 공매될 때 세무서장은 공매공고를 한 즉시 다른 공유자에게도 그 내용을 통지해야 합니다. 그 땅에 저당권을 가진 사람도 통지 대상입니다. 공매공고 기간은 원칙적으로 10일 이상입니다.
국세징수법 제75조 제1항은 세무서장이 공매공고를 한 경우 즉시 그 내용을 체납자, 납세담보물 소유자에게 통지하도록 하고, 제3호 가목은 공매재산이 공유물의 지분이면 공매공고의 등기 또는 등록 전 날 현재의 공유자에게도 통지하도록 정합니다. 같은 항 제4호는 공매공고의 등기 또는 등록 전 날 현재 공매재산에 전세권·질권·저당권 또는 그 밖의 권리를 가진 자를 통지 대상으로 정합니다. 같은 조 제2항은 일부에게 송달이 안 되어 다시 공매공고를 하는 경우, 앞서 통지가 도달했던 공유자나 권리자에게는 공매 집행기록에 표시된 주소 등으로 등기우편을 발송하는 방법으로 다시 통지할 수 있다고 정합니다.
공고 기간은 제73조가 정합니다. 공매공고 기간은 10일 이상으로 하되, 재산을 보관하는 데 많은 비용이 들거나 재산 가액이 현저히 줄어들 우려가 있으면 단축할 수 있습니다. 제72조 제3항은 공매공고를 정보통신망을 통해 하면서 세무서 등 적절한 장소에 게시하고 관보 또는 일간신문에도 게재하도록 합니다. 같은 조 제1항 제6호는 공매재산이 공유물의 지분이면 공유자에게 우선매수권이 있다는 사실을 공고에 넣도록 정합니다. 공고에는 이 밖에도 대금납부기한, 공매예정가격, 입찰서 제출 장소와 일시, 개찰 일시, 공매보증 금액, 배분요구의 종기, 매각결정기일 등이 들어갑니다.
질문하신 분은 공매공고의 등기 전 날 현재 그 토지의 공유자이므로 제75조 제1항 제3호 가목에 따라 통지를 받습니다. 저당권을 설정한 은행도 그날 현재 저당권자라면 같은 항 제4호에 따라 통지 대상입니다. 은행은 공고에 적힌 배분요구의 종기와 그때까지 배분을 요구해야 배분받을 수 있는 채권에 관한 내용(제72조 제1항 제7호·제8호)도 확인할 수 있습니다. 공고 기간이 단축되지 않는 한 공고는 10일 이상 이어지므로, 그 사이에 입찰서 제출 일정과 매각결정기일을 확인할 수 있습니다. 공고는 정보통신망과 관보 또는 일간신문으로도 이루어지므로 통지서와 함께 직접 확인할 수 있습니다.
공유자는 제79조 제1항에 따라 매각결정기일 전까지 공매보증을 제공하고, 최고가 매수신청인이 있으면 그 가격으로 친구 지분을 우선매수하겠다고 신청할 수 있습니다. 우선매수 신청이 있으면 제79조 제3항에 따라 세무서장은 그 공유자에게 매각결정을 해야 하고, 여러 공유자가 신청하면 제4항에 따라 특별한 협의가 없는 한 지분 비율로 매수하게 합니다. 통지서를 받으면 공고에 적힌 매각결정기일과 공매보증 금액부터 확인하세요. 등기사항증명서로 현재 공유자와 저당권 관계도 정리해 두시기 바랍니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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