얼마 전 제가 가진 아파트를 자녀에게 증여했습니다. 같은 단지에서 주거전용면적이 같은 다른 집이 증여 두 달 전에 팔린 사례가 있어, 그 거래가격으로 증여세를 신고하려고 합니다. 그런데 증여하고 몇 주 뒤에 새 공동주택가격이 고시되었습니다. 증여일 당시 고시되어 있던 가격으로는 두 집의 공동주택가격 차이가 3% 정도인데, 새로 고시된 가격으로는 7% 가까이 차이가 납니다. 비슷한 아파트인지 따질 때 어느 공동주택가격을 써야 하나요?
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증여일 당시 이미 고시되어 있던 공동주택가격을 씁니다. 증여일 뒤에 새 공동주택가격이 고시되었더라도 그 가격으로 비교하지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 질문하신 경우 증여일 당시 가격 차이가 3% 정도이므로 공동주택가격 요건은 갖춘 것으로 봅니다.
상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 증여재산의 가액을 증여일 현재의 시가로 정하고, 같은 조 제2항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 시가에 포함합니다. 같은 법 시행령 제49조 제4항은 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등이 있으면 그 가액을 시가로 보되, 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액으로 한다고 정합니다.
같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 같은 공동주택단지 안에 있을 것, 주거전용면적 차이가 평가대상 주택의 100분의 5 이내일 것, 공동주택가격 차이가 평가대상 주택 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것을 모두 갖춘 주택을 유사한 재산으로 봅니다. 해당 주택이 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말합니다. 여기서 공동주택가격은 새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말합니다.
대법원 2025. 2. 13. 선고 2022두55606 판결은 이 괄호의 직전의 공동주택가격이 평가기준일인 증여일 당시에 이미 고시되어 있는 공동주택가격을 뜻하고, 증여일 이후 그해 공동주택가격이 새로 고시되었더라도 그 가격을 뜻한다고 볼 수 없다고 했습니다.
질문하신 경우 같은 단지이고 주거전용면적이 같으며, 증여일 당시 고시되어 있던 가격 기준 차이가 3% 정도라 5% 이내입니다. 거래도 증여 두 달 전이라 평가기준일 전 6개월 안에 들어 있습니다. 나중에 고시된 가격으로 차이가 7%가 되더라도 이 비교에는 영향이 없습니다. 예를 들어 증여일 당시 고시된 가격이 증여한 집 5억 원, 비교할 집 5억 1,500만 원이었다면 차이 1,500만 원은 5억 원의 100분의 3이라 100분의 5 이내입니다.
주의하실 점이 있습니다. 시행령 제49조 제2항 단서는 해당 재산 자체의 매매등의 가액이 있으면 제4항의 유사 재산 가액을 적용하지 않는다고 정하고, 조건을 갖춘 주택이 여럿이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 씁니다. 제4항은 같은 조 제1항 각 호의 가액을 가리키므로, 비교할 집의 거래가 특수관계인과의 거래 등으로 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되면 제1항 제1호 가목에 따라 쓰지 못합니다. 신고일까지 다른 거래가 더 있는지 확인하고, 비교 아파트의 거래 내역과 증여일 당시 고시된 공동주택가격 자료를 보관해 두세요.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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