부모님에게서 받는 부담부증여는 보증금을 떠안았다는 사실만으로 그 부분이 유상취득으로 인정되지 않습니다. 받는 사람이 취득 시점에 떠안은 채무를 갚기에 충분한 본인 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하고, 이때 증여받는 아파트 자체는 따지지 않습니다. 지방세법 제7조 제12항은 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여에서 그 채무액에 상당하는 부분은 유상으로 취득한 것으로 보지만, 배우자나 직계존비속으로부터의 부담부증여에는 제11항을 적용한다고 정합니다. 제11항은 배우자나 직계존비속의 부동산 등을 취득하면 증여로 취득한 것으로 보고, 제4호에서 취득을 위해 대가를 지급한 사실이 취득자의 소득 증명, 소유재산을 처분하거나 담보한 금액으로 취득한 경우, 이미 상속세나 증여세를 과세받았거나 신고한 재산으로 지급한 경우 등으로 증명되면 예외로 정합니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결은 부담부증여에서 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우란 취득 시점을 기준으로 수증자가 인수한 채무를 갚기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어, 증여자가 실질적으로 채무를 면하고 그 부담이 다시 증여자에게 넘어가지 않을 개연성이 높은 경우라고 보았습니다. 그리고 이를 판단할 때는 이미 상속세나 증여세를 과세받았거나 신고한 재산의 경우를 빼고는 수증자 본인의 소득과 재산만 보아야 하며, 부담부증여의 목적물인 부동산 자체를 고려해서는 안 된다고 했습니다. 판례는 유상취득과 무상취득의 구별은 원칙적으로 취득세 납세의무가 성립하는 시점을 기준으로 해야 한다는 점도 근거로 들었습니다. 여기서 판례가 따로 빼 둔 경우는 제4호 다목, 즉 취득 전에 이미 상속세나 증여세를 과세받았거나 신고한 재산으로 대가를 지급하는 경우입니다. 예를 들어 예전에 부모님에게서 현금을 증여받아 증여세를 신고했고 그 돈을 지금도 갖고 있다면, 그 돈은 보증금을 갚을 능력을 따질 때 넣을 수 있습니다. 반대로 이번에 증여받는 아파트는 아무리 값이 나가도 판단 대상에서 빠집니다. 질문하신 경우 떠안는 보증금은 4억 원인데 연 소득은 3천만 원, 예금은 2천만 원이고 다른 재산도 없습니다. 이 정도로는 보증금을 갚기에 충분한 소득이나 재산을 갖췄다고 할 수 없으므로, 아파트를 재산으로 넣어 계산하는 방법도 쓸 수 없고 보증금 부분도 제11항 본문에 따라 증여로 취득한 것으로 보게 됩니다. 판단 기준은 아파트를 취득하는 시점입니다. 실제로 보증금을 갚을 만한 본인 재산이 있다면 소득 증빙, 예금 잔액, 처분하거나 담보로 잡은 재산의 자료를 취득 전에 갖춰 두셔야 합니다. 세율과 납부할 세액은 취득가액과 주택 수에 따라 달라지므로 신고 전에 따로 계산해 보세요. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.