계약금만 내고 잔금을 치르지 못했고 등기도 하지 않았다면, 계약서상 잔금일이 지났다는 이유만으로 취득세 납세의무가 생기지 않습니다. 취득세는 대금 지급 같은 실질적 요건이나 등기 같은 형식을 갖춘 때 취득한 것으로 봅니다. 지금은 아직 취득세를 신고·납부할 단계가 아닙니다. 지방세기본법 제34조 제1항 제1호는 취득세 납세의무가 과세물건을 취득하는 때 성립한다고 정합니다. 지방세법 제7조 제1항은 부동산등을 취득한 자에게 취득세를 부과하고, 제2항은 등기·등록을 하지 않은 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다고 정합니다. 지방세법 시행령 제20조 제2항은 유상승계취득은 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보되, 신고인이 제출한 자료로 이를 확인할 수 없으면 계약상의 잔금지급일로 한다고 정하고, 제14항은 그 전에 등기한 경우 등기일에 취득한 것으로 본다고 정합니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025두33508 판결은 사실상 취득이란 등기와 같은 형식적 요건은 갖추지 못했으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 보았습니다. 그래서 유상승계취득에서 대금의 지급 같은 실질적 요건이나 소유권 이전의 형식을 갖추지 않은 이상, 시행령이 정한 잔금지급일이 도래했더라도 취득세 납세의무가 성립했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 질문하신 경우 계약금만 냈을 뿐 잔금을 치르지 않았고 소유권이전등기도 하지 않았습니다. 실질적 요건도 형식도 갖추지 못했으므로 계약서상 잔금일이 지났어도 아직 취득한 것이 아닙니다. 시행령이 계약상의 잔금지급일을 쓰는 것은 실제로 잔금을 치렀는데 그 날짜를 자료로 확인할 수 없을 때를 위한 것이고, 판결은 잔금을 치르지 않은 상태에서 그 날짜가 지났다는 것만으로 납세의무가 생기지 않는다고 보았습니다. 계약금만 낸 것은 대금 지급이라는 실질적 요건을 갖춘 것으로 보지 않습니다. 따라서 지금 취득세를 신고하지 않았다고 해서 신고기한을 넘긴 것도 아닙니다. 등기도 하지 않았으므로 등기일을 취득일로 보는 규정도 적용되지 않습니다. 대출 문제가 풀려 잔금을 치르게 되면 그날이 사실상의 잔금지급일로서 취득일이 됩니다. 잔금보다 등기를 먼저 하면 등기일이 취득일이 됩니다. 나중에 잔금을 치르거나 그 전에 등기를 하면 그때 취득한 것으로 봅니다. 지방세법 제20조 제1항은 취득한 날부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부하도록 정하므로, 잔금을 치른 날이나 등기일을 기준으로 기한을 지키시기 바랍니다. 잔금을 치르지 못한 사정을 보여 주는 대출 거절 서류와 계약서, 계약금 이체 내역은 보관해 두세요. 매도인과 잔금일을 다시 정하는 약정을 하면 그 내용도 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.