아무런 친분이 없는 매도인이 은행 대출을 급히 갚아야 한다며 중개사무소에 내놓은 땅이 몇 달 동안 팔리지 않아 값을 여러 번 내렸고, 저는 그 내린 값에 사들였습니다. 그런데 세무서가 감정가와 제가 산 가격의 차이가 크다며 저가양수에 따른 이익으로 증여세를 매기겠다고 합니다. 세무서는 금액 기준은 넘는다고 하는데, 남남 사이 거래에서는 어떤 경우에 과세되는지, 정당한 사유가 없다는 점은 누가 증명해야 하는지 알고 싶습니다.
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특수관계가 없는 사람 사이의 저가 거래는 가격 차이만으로 과세되지 않고, 거래의 관행상 정당한 사유가 없어야 증여세가 과세됩니다. 판례는 시가보다 현저히 낮게 샀다는 점뿐 아니라 정당한 사유가 없다는 점도 세무서가 증명해야 한다고 봅니다.
상속세 및 증여세법 제35조 제2항은 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상이면, 양수일을 증여일로 하여 그 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 정합니다. 같은 법 시행령 제26조 제3항은 이 기준금액을 시가의 100분의 30에 상당하는 가액으로, 제4항은 빼는 금액을 3억원으로 정합니다. 같은 조 제2항 제1호는 이 조에서 말하는 시가를 상속세 및 증여세법이 정한 평가 규정에 따라 평가한 가액으로 정하고, 제5항은 양수일을 원칙적으로 대금을 청산한 날로 정합니다.
대법원 2018. 3. 15. 선고 2017두61089 판결은 특수관계가 없는 자 사이에서는 서로 이해관계가 일치하지 않는 것이 일반적이어서 가격 차이만으로 증여했다고 보기 어렵기 때문에 이 요건을 추가했다고 설명했습니다. 그래서 거래 당사자들이 그 가격을 정상적인 가격으로 믿을 만한 합리적인 사유가 있었던 경우는 물론, 그런 사유가 없더라도 양도인이 그 가격으로 파는 것이 합리적인 경제인의 관점에서 비정상적이었다고 볼 수 없는 객관적인 사유가 있었던 경우에도 정당한 사유가 있다고 보았습니다. 또 이 조항에 따른 과세가 적법하려면 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수했다는 점뿐 아니라 정당한 사유가 없다는 점도 과세관청이 증명해야 한다고 판단했습니다.
질문하신 경우 매도인과 특수관계가 없으므로 제35조 제2항이 적용됩니다. 매도인이 대출을 급히 갚아야 했고, 중개사무소를 통해 공개적으로 내놓은 땅이 몇 달 동안 팔리지 않아 값을 여러 번 내린 끝에 거래됐다는 사정은 판례가 말하는 객관적인 사유로 주장할 수 있는 내용입니다. 그리고 정당한 사유가 없다는 점은 질문자가 아니라 세무서가 증명해야 합니다.
그래도 거래 경위를 보여 줄 자료는 갖춰 두는 것이 좋습니다. 중개 의뢰 시점과 가격 인하 내역, 다른 매수 희망자와의 협의 기록, 매도인의 대출 상환 사정을 알 수 있는 자료, 매매계약서와 대금 지급 내역을 함께 보관하세요. 시가로 제시된 감정가가 어떤 방법으로 산정됐는지도 확인해 보셔야 합니다. 시가가 달라지면 시가의 100분의 30이라는 기준금액을 넘는지도 달라지기 때문입니다. 세무서가 정당한 사유가 없다는 점을 증명하지 못하면 차액이 크다는 사정만으로는 과세할 수 없다는 점이 판례의 핵심이므로, 세무서에 의견을 낼 때는 세무서가 그 점에 대해 어떤 근거를 들었는지부터 확인하세요.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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