상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 임대료와 보증금을 기준으로 한 환산가액은 시가를 산정하기 어려울 때 쓰는 보충적인 방법입니다. 대법원은 임대료 환산가액이 실제 시가보다 크다는 점을 납세의무자가 증명하면 그 규정은 적용되지 않고 시가가 상속재산가액이 된다고 보았습니다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 가액을 평가기준일 현재의 시가에 따르도록 하고, 같은 조 제2항은 시가를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 정합니다. 같은 조 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우 제61조 등 법이 정한 방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. 제61조 제1항은 토지는 개별공시지가로, 건물은 국세청장이 산정·고시하는 가액 등으로 평가하도록 하고, 같은 조 제5항은 사실상 임대차계약이 체결된 재산은 임대료 등을 기준으로 평가한 가액과 같은 조 제1항부터 제4항까지에 따라 평가한 가액 중 큰 금액으로 한다고 정합니다. 대법원 1997. 12. 26. 선고 97누8366 판결은 임대료와 임대보증금을 기준으로 상속재산을 평가하는 규정이 시가주의 원칙을 보충하여 시가에 좀 더 근접한 가액을 산정하려는 취지라고 보았습니다. 그래서 임대료 및 임대보증금을 기준으로 환산한 가액이 해당 상속재산의 실제 시가보다 큰 경우임을 납세의무자가 증명하면 그 규정은 적용되지 않고 시가가 상속재산가액이 된다고 판단했습니다. 질문하신 경우 매매사례가 없어 그대로 두면 제61조 제5항에 따라 기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액인 환산가액으로 평가됩니다. 그러나 이 상가의 실제 시가가 그보다 낮다는 점을 증명하면 그 시가로 평가할 수 있습니다. 다만 그 시가는 제60조 제2항이 정한 시가여야 하므로, 주변에서 들은 시세는 그 자체로 시가를 증명하기 어렵고 감정가격처럼 법이 시가로 인정하는 자료로 뒷받침해야 합니다. 예를 들어 임대료 환산가액이 20억 원, 기준시가가 12억 원인데 시가로 인정되는 감정가격이 16억 원이라면 판결에 따라 16억 원이 상속재산가액이 됩니다. 반대로 실제 시가가 더 낮다는 증명이 없으면 제61조 제5항에 따른 큰 금액이 그대로 적용됩니다. 같은 조 제5항은 감정가격을 결정할 때 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산은 하나 이상)에 감정을 의뢰하도록 정합니다. 감정평가를 받으려면 상속개시일을 기준으로 의뢰하고 감정서의 평가 근거를 꼼꼼히 확인하세요. 감정가액도 법령이 정한 요건을 갖추어야 시가로 인정되므로, 임대차계약서와 주변 거래 자료도 함께 보관해 두시는 것이 좋습니다. 감정을 의뢰할 때 임대차 내용도 감정기관에 함께 제공해 실제 임대 상황이 반영되도록 하세요. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.