제 땅을 지인 명의로 등기해 두었습니다. 이후 제가 직접 매수인을 만나 매매를 진행해 그 땅을 팔았고, 매매대금도 모두 제가 받아 썼습니다. 등기상 매도인은 지인으로 되어 있습니다. 이 경우 양도소득세를 내야 하는 사람이 등기 명의자인 지인인지, 실제로 땅을 팔고 대금을 받은 저인지 알고 싶습니다.
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부동산을 다른 사람에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 그 부동산을 양도하여 양도소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자라는 것이 대법원 판단입니다. 질문하신 경우 직접 땅을 팔고 대금을 받은 질문자님이 납세의무자이고, 등기 명의자인 지인이 납세의무자가 되는 것은 아닙니다.
국세기본법 제14조 제1항은 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 정합니다. 소득세법 제88조 제1호는 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다고 정합니다.
대법원 1993. 9. 24. 선고 93누517 판결은 부동산을 제3자에게 명의신탁한 경우 명의신탁자가 부동산을 양도하여 양도소득이 명의신탁자에게 귀속되었다면, 우리 세법이 규정하고 있는 실질과세의 원칙상 그 양도소득세의 납세의무자는 양도의 주체인 명의신탁자이지 명의수탁자가 납세의무자가 되는 것은 아니라고 판단했습니다.
질문하신 경우 땅은 지인 명의로 등기되어 있지만, 매매는 질문자님이 직접 진행했고 매매대금도 모두 질문자님이 받아 썼습니다. 판결에 따르면 이처럼 명의신탁자인 질문자님이 부동산을 양도하고 그 양도소득이 질문자님에게 귀속되었다면, 양도의 주체는 질문자님이고 양도소득세의 납세의무자도 질문자님입니다. 매수인과 매매를 진행한 사람과 매매대금을 받아 쓴 사람이 모두 질문자님이라는 사실이 질문의 전제입니다. 판결은 이런 경우 명의수탁자인 지인이 납세의무자가 되는 것은 아니라고 분명히 했습니다.
등기상 매도인이 지인으로 되어 있다는 사정은 이 결론을 바꾸지 않습니다. 국세기본법 제14조 제1항은 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있으면 그 사람을 납세의무자로 하도록 정하고 있고, 소득세법 제88조 제1호도 양도를 등기 또는 등록과 관계없이 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정하고 있습니다. 판결은 이 실질과세의 원칙에 따라 명의신탁자를 납세의무자로 보았습니다.
이 판단은 명의신탁자가 스스로 부동산을 양도했고 그 양도소득이 명의신탁자에게 귀속된 경우에 관한 것입니다. 질문하신 사실관계가 바로 이 두 사정을 모두 갖춘 경우입니다. 판결이 근거로 든 실질과세의 원칙은 국세기본법 제14조가 정하고 있으며, 같은 조 제1항은 명의와 사실상 귀속이 다를 때 사실상 귀속되는 자에게 세법을 적용하도록 합니다. 판결은 이 원칙을 명의신탁된 부동산의 양도에 적용해, 등기 명의가 아니라 양도의 주체와 양도소득의 귀속을 기준으로 납세의무자를 정했습니다.
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※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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