친구와 한 명의신탁약정은 무효이지만, 질문자 앞으로 된 소유권이전등기에 따른 물권변동은 무효가 되지 않습니다. 질문자가 매매계약의 당사자가 되었고 매도인이 명의신탁약정이 있다는 사실을 몰랐다면 법이 정한 예외에 해당하기 때문입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 합니다. 같은 조 제2항 본문은 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효로 합니다. 그러나 제2항 단서는 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않다고 정합니다. 제3항은 제1항과 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 같은 법 제2조 제2호와 제3호는 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산 물권을 타인 명의로 등기하게 하는 실권리자를 명의신탁자로, 실권리자의 부동산 물권을 자신의 명의로 등기하는 사람을 명의수탁자로 정합니다. 질문하신 경우 친구 돈으로 아파트를 사되 질문자 이름으로 하기로 한 약정은 제4조 제1항에 따라 무효입니다. 그러나 아파트를 사는 매매계약에서 질문자가 매수인으로 한쪽 당사자가 되었고, 상대방인 매도인은 그런 약정이 있다는 사실을 전혀 몰랐습니다. 이는 제4조 제2항 단서에 해당하므로, 질문자 앞으로 이루어진 소유권이전의 물권변동은 무효가 되지 않습니다. 약정이 무효라는 것과 등기에 따른 물권변동이 무효라는 것은 따로 판단된다는 점이 핵심입니다. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 정하는데, 질문자 앞으로 마친 소유권이전등기에 따른 물권변동은 제4조 제2항 단서에 따라 무효가 되지 않는 것입니다. 이 단서는 매도인이 명의신탁약정을 알지 못한 경우에 한하여 적용됩니다. 매도인이 계약 당시 그 사실을 알고 있었다면 제2항 본문으로 돌아가 물권변동도 무효가 됩니다. 또 제6조 제1항 단서는 과징금을 부과받은 명의신탁자의 실명등기 의무에 관하여 제4조 제2항 단서에 해당하는 경우를 예외로 두고 있습니다. 한편 물권변동의 효력과 별개로, 법은 명의신탁약정에 따른 등기 자체를 금지하고 있습니다. 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 된다고 정하고, 제7조 제2항은 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 제7조 제1항은 명의신탁자에 대해 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금을 정합니다. 등기가 유효하다는 것이 이런 책임까지 없어진다는 뜻은 아니라는 점을 알아 두셔야 합니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.