건물을 인도받고 사업자등록을 신청해 대항요건을 갖춘 상가 임차인이라면, 건물주가 파산선고를 받았다는 이유로 파산관재인이 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 남은 계약 기간 동안 계속 영업할 수 있습니다. 확정일자까지 받아 두셨으므로 보증금은 파산재단에 속한 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조 제1항은 쌍무계약에 관하여 채무자와 상대방이 모두 파산선고 당시 이행을 완료하지 아니한 때에 파산관재인이 계약을 해제 또는 해지하거나 이행을 선택할 수 있다고 정합니다. 그런데 제340조 제4항은 임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인이 같은 항 제2호의 「상가건물 임대차보호법」 제3조의 대항요건을 갖춘 때에는 제335조를 적용하지 아니한다고 정합니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 질문하신 분은 가게를 넘겨받아 영업을 시작했고 사업자등록도 신청했으므로 이 대항요건을 갖추었습니다. 따라서 파산관재인은 제335조를 근거로 계약을 해지할 수 없고, 계약은 약정한 기간 동안 유지됩니다. 보증금에 관해서는 제415조가 정합니다. 같은 조 제1항은 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 주택 임차인이 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정하고, 같은 조 제3항은 이를 상가건물 임대차보호법 제3조의 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인에게 준용합니다. 또 제415조 제2항은 소액 보증금 임차인이 보증금 중 일정액을 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고 이때 파산신청일까지 대항요건을 갖추어야 한다고 정하며, 제3항은 이를 상가건물 임대차보호법 제14조의 임차인에게도 준용합니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제3항에 따라 이 보호를 받을 임차인과 일정액의 범위는 대통령령으로 정하므로, 질문하신 보증금이 그 대상에 드는지는 그 기준에 따라 정해집니다. 건물에 먼저 설정된 담보권이 있다면 그 권리와의 순위는 따로 따져야 합니다. 월세를 낼 때도 주의할 점이 있습니다. 제340조 제1항은 임대인이 파산선고를 받은 때에 차임의 선급은 파산선고시의 당기 및 차기에 관한 것을 제외하고는 파산채권자에게 대항할 수 없다고 정합니다. 여러 달 치 월세를 미리 한꺼번에 건물주에게 냈다면 당기와 차기 몫을 넘는 부분은 파산채권자에게 내세울 수 없습니다. 같은 조 제2항은 이로 인하여 손해를 받은 자가 그 손해배상에 관하여 파산채권자로서 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 제340조 제4항의 보호는 임차인이 상가건물 임대차보호법 제3조의 대항요건을 갖춘 때에 적용됩니다. 그 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청의 다음 날부터 생깁니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.