전세로 빌린 아파트를 다시 월세로 전대하고 있다면, 주택임대소득 비과세를 따질 때 그 아파트도 질문자의 주택으로 셉니다. 그러면 본인 소유 아파트와 합쳐 주택이 2개가 되므로, 1개의 주택을 소유하는 사람에게 주는 주택임대소득 비과세는 받을 수 없습니다. 소득세법 제12조 제2호 나목은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득을 비과세 소득으로 정합니다. 다만 기준시가가 12억원을 초과하는 주택과 국외에 있는 주택의 임대소득은 제외합니다. 같은 목은 주택 수의 계산 등 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 맡기고 있습니다. 이에 따라 소득세법 시행령 제8조의2 제3항은 법 제12조 제2호 나목을 적용할 때 주택 수를 어떻게 셀지 정합니다. 이 규정은 등기상 누구 명의인지가 아니라 비과세 판단을 위해 주택 수를 계산하는 방법을 따로 정한 것입니다. 그 제3호는 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 그 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산한다고 정합니다. 같은 항 제4호는 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산한다고 정합니다. 질문하신 사정을 대입해 보겠습니다. 질문자는 본인 명의 아파트 한 채를 가지고 있고, 전세로 빌린 아파트를 집주인 동의를 받아 다른 사람에게 월세로 전대하고 있습니다. 이는 제3호가 말하는 전세 받은 주택을 전대하는 경우이므로, 등기상 소유자가 집주인이더라도 비과세 판단에서는 그 아파트를 질문자의 주택으로 계산합니다. 그 결과 주택 수는 본인 소유 아파트 1개와 전대 중인 아파트 1개를 더해 2개가 됩니다. 아내 명의 집은 없다고 하셨으므로 제4호에 따라 더할 배우자 주택은 없습니다. 그래도 이미 2개로 계산되므로 1개의 주택을 소유하는 자라는 요건을 채우지 못합니다. 따라서 본인 소유 아파트에서 받는 월세도 이 조항의 1주택자 비과세를 적용받지 못합니다. 소유한 집이 한 채라는 사정만으로 판단하지 않고, 전대하는 집까지 더해 센다는 점이 이 질문의 핵심입니다. 전대 중인 아파트의 집주인이 따로 있다는 사정도 제3호의 계산을 바꾸지 않습니다. 제3호는 전대한 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산한다고 정하고 있기 때문입니다. 참고로 시행령 제8조의2 제5항은 기준시가가 12억원을 초과하는 주택인지를 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다고 정합니다. 이 기준은 주택 수가 1개인 사람에게 비과세를 적용할 때 따지는 요건입니다. 이번 질문에서는 주택 수가 2개로 계산되므로, 기준시가를 따지기 전에 이미 1개의 주택을 소유하는 자라는 요건에서 비과세가 적용되지 않습니다. 결국 이 질문의 결론은 기준시가가 아니라 주택 수 계산 단계에서 정해집니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.