중도금 지연으로 받은 위약금, 토지 양도소득세 양도가액에 포함해야 하나요?

양수인이 대금 지급기일을 어겨 지급한 위약금은 특별한 사정이 없는 한 양도가액에 당연히 포함될 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 매매대금과 별도로 받은 중도금 지연 위약금은 특별한 사정이 없는 한 토지의 양도가액에 넣지 않습니다. 소득세법 제88조 제1호는 양도를 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것이라고 정합니다. 제96조 제1항은 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다고 정합니다. 제88조 제5호는 실지거래가액을 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액이라고 정합니다. 제21조 제1항 제10호는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 위약금과 배상금 등을 기타소득으로 정합니다. 대법원 1993. 4. 27. 선고 92누9357 판결은 자산의 양도대가를 지급하면서 양수인이 지급기일을 어긴 데 대하여 지급하는 위약금 또는 배상금은 양도와 관련하여 발생하는 소득이지만 양도대금 자체가 아님이 분명하고, 자산의 이전과 대가적인 관계에 있다고 볼 수도 없다고 보았습니다. 또 소득세법이 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금을 양도소득과 합산과세하지 않는 기타소득의 범주에 넣고 있다는 점도 들었습니다. 그래서 특별한 사정이 없는 한 위약금은 양도가액에 당연히 포함될 수는 없다고 판단했습니다. 질문하신 경우 매수인이 중도금을 약정한 날보다 늦게 지급해, 계약서에 정한 대로 매매대금과 별도로 위약금을 받았습니다. 계약은 해제되지 않았고 잔금까지 받아 소유권이전등기도 마쳤습니다. 판결에 따르면 이 위약금은 매수인이 지급기일을 어긴 데 대하여 지급한 것으로서 양도대금 자체가 아니고, 토지의 이전과 대가적인 관계에 있다고 볼 수도 없습니다. 그러므로 특별한 사정이 없는 한 이 위약금은 양도가액에 포함되지 않습니다. 판결은 이러한 위약금이 양도와 관련하여 발생하는 소득이라는 점은 인정하면서도, 양도대금 자체와는 구별했습니다. 질문자께서 받은 위약금이 토지 매매와 관련해 받은 돈이라는 이유만으로 양도가액이 되는 것은 아니라는 뜻입니다. 양도가액은 제96조 제1항에 따라 실지거래가액, 곧 매수인과 실제로 거래한 가액으로서 토지의 양도와 대가관계에 있는 금액으로 정해집니다. 따라서 양도소득세를 신고할 때 양도가액은 매수인과 약정해 받은 매매대금을 기준으로 하고, 지급기일을 어긴 데 대해 따로 받은 위약금은 특별한 사정이 없는 한 여기에 더하지 않습니다. 판결은 「특별한 사정이 없는 한」이라는 조건을 붙여 판단했다는 점도 함께 알아 두시기 바랍니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.