아파트를 셰어하우스 사업자에게 임대, 부가가치세 면세는 누구 기준인가요?

임차인이 주택을 직접 쓰지 않고 다시 최종 소비자에게 임대한 경우, 질문하신 분이 제공한 임대용역이 부가가치세 면세 대상인지는 최종적으로 그 집을 쓰는 사람이 실제로 사용한 용도를 기준으로 판별한다는 것이 대법원 판례입니다. 임차인이 직접 살지 않는다는 사정 하나로 판단하는 것이 아닙니다. 부가가치세법 제26조 제1항 제12호는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것을 면세합니다. 질문하신 분이 사업자에게 제공한 임대용역도 이 조문에 해당하는지가 문제 되는 것입니다. 부가가치세법 시행령 제41조 제1항 제1호는 그 범위를 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로 정합니다. 대법원 2013. 6. 13. 선고 2013두1225 판결은 면세 대상인 주택의 임대인지는 임차인이 실제로 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 상시주거용으로 사용하는지에 따라 판단하고, 공부상 용도나 계약서에 적힌 용도와 실제 사용 용도가 다르면 실제 용도를 기준으로 가려야 한다고 했습니다. 그리고 주택 임대용역을 면세하는 취지가 소비자인 임차인의 부가가치세 부담을 덜어 주려는 데 있다는 점 등을 고려하면, 주택의 임차인이 그 주택을 직접 사용하지 않고 다시 최종 소비자에게 임대한 경우에는 최종적인 임대용역의 소비자가 실제로 사용한 용도를 기준으로 판별해야 한다고 판단했습니다. 질문하신 경우 임차인인 사업자는 아파트에 직접 살지 않고 입주자들에게 다시 세를 놓았습니다. 이때 판단의 대상은 임차인 본인의 사용 여부가 아니라 최종 소비자인 입주자들이 그 아파트를 실제로 어떤 용도로 사용하는지입니다. 입주자들의 계약 기간, 주민등록, 그곳에서의 생활 모습은 바로 이 실제 사용 용도에 관한 사실입니다. 그 실제 용도가 시행령 제41조 제1항 제1호가 정한 상시주거용인지에 따라 면세 여부가 가려지며, 이 조문은 사업을 위한 주거용을 상시주거용에서 제외하고 있습니다. 세무서가 든 이유 가운데 임차인이 직접 살지 않는다는 점은, 판례에 따르면 그 자체로 면세 여부를 가르는 기준이 아닙니다. 판례는 임차인이 주택을 직접 사용하지 않는 경우를 전제로 하여 최종 소비자의 실제 용도를 보라고 했기 때문입니다. 판례는 서류상 용도보다 실제 사용 용도를 기준으로 삼았습니다. 따라서 건축물대장이나 임대차계약서에 적힌 용도만으로 결론이 정해지지 않습니다. 임차인이 다시 세를 놓은 경우에는 임차인이 아니라 최종 소비자의 실제 사용 용도가 무엇인지가 판단의 중심이 됩니다. 판례가 이렇게 본 이유는 주택 임대용역 면세의 취지가 소비자인 임차인의 부가가치세 부담을 덜어 주려는 데 있기 때문입니다. 그래서 중간에 있는 임차인이 아니라 그 집을 최종적으로 쓰는 사람의 실제 용도를 봅니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.