아니요, 주택은 법인전환 이월과세 대상에서 제외됩니다. 조세특례제한법은 법인전환으로 넘기는 사업용고정자산이 주택이거나 주택을 취득할 수 있는 권리이면 이월과세를 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 따라서 주택을 법인에 현물출자하면 이월과세로 양도소득세를 미룰 수 없습니다. 조세특례제한법 제32조 제1항 본문은 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도·양수의 방법으로 법인으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해 이월과세를 적용받을 수 있다고 정합니다. 그러나 같은 항 단서는 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 제외한다고 명시합니다. 이 단서는 현물출자 방식과 사업 양도·양수 방식에 모두 걸리는 제1항의 단서이므로, 어느 방식으로 법인전환을 하더라도 주택에는 이월과세가 적용되지 않습니다. 같은 법 시행령 제29조 제2항은 사업 양도·양수의 방법을 해당 사업을 영위하던 자가 발기인이 되어 일정 금액 이상을 출자해 법인을 설립하고, 그 법인설립일부터 3개월 이내에 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것으로 정합니다. 이 방식으로 바꾸더라도 넘기는 자산이 주택이면 단서가 그대로 적용됩니다. 같은 법 제2조 제1항 제6호는 이월과세를 개인이 사업용고정자산 등을 현물출자 등을 통하여 법인에 양도할 때 개인에게 양도소득세를 과세하지 않고, 대신 그 자산을 양수한 법인이 나중에 그 자산을 양도할 때 개인의 양도소득 산출세액 상당액을 법인세로 납부하는 것으로 정합니다. 이때 산출세액은 개인이 그 자산을 법인에 양도한 날이 속하는 과세기간에 다른 양도자산이 없다고 보아 계산합니다. 주택은 제32조 제1항 단서로 이 제도에서 빠지므로, 개인이 넘기는 단계에서 양도소득세를 미루는 효과를 얻을 수 없습니다. 그리고 소득세법 제88조 제1호는 양도를 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정합니다. 즉 주택을 법인에 현물출자하는 것 자체가 소득세법상 양도에 해당합니다. 질문하신 경우에 대입하면, 임대하던 주택을 새 법인에 현물출자하는 것은 소득세법상 양도이고, 그 주택은 제32조 제1항 단서의 주택이므로 이월과세를 적용받을 수 없습니다. 상가를 가진 분이 이월과세를 받았다는 이야기는 주택이 아닌 사업용고정자산에 관한 것이어서, 주택만으로 임대사업을 하는 질문자에게는 그대로 적용되지 않습니다. 단서는 주택뿐 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리도 함께 제외하므로, 그런 권리를 현물출자하는 경우에도 이월과세는 적용되지 않습니다. 현물출자로 법인전환을 진행하신다면 주택을 넘기는 시점에 양도소득세 문제가 함께 생긴다는 점을 전제로 계획을 세우셔야 합니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.