조정대상지역에 있지 않은 주택이라면 2주택 상태에서 팔아도 중과 세율이 더해지지 않고 기본세율이 적용됩니다. 장기보유 특별공제도 받을 수 있으며, 8년 이상 9년 미만 보유는 양도차익의 100분의 16입니다. 양도차익이 1억 원이라면 국세인 양도소득세 산출세액은 약 1,380만 원입니다. 소득세법 제104조 제7항은 각 호의 주택을 양도하는 경우 제55조 제1항의 세율에 100분의 20(제3호·제4호는 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다고 정합니다. 제1호는 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택이고, 제2호부터 제4호까지도 모두 조정대상지역에 있는 주택을 대상으로 합니다. 제104조 제1항 제1호는 토지·건물에 제55조 제1항의 세율을 적용합니다. 제95조 제2항은 장기보유 특별공제 대상에서 미등기양도자산과 제104조 제7항 각 호에 따른 자산을 제외하고, 보유기간 3년 이상인 토지·건물에 표 1의 공제율을 적용합니다. 표 1은 8년 이상 9년 미만을 100분의 16으로 정합니다. 같은 항 단서의 표 2는 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 적용하는 것입니다. 제103조 제1항은 양도소득금액에서 연 250만원을 공제합니다. 제95조 제4항은 장기보유 특별공제의 보유기간을 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 정합니다. 계산 순서는 제92조 제2항에 따라 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 빼 양도소득금액을 구하고, 다시 기본공제를 빼 과세표준을 구하는 방식입니다. 질문의 경우 두 채 모두 조정대상지역이 아니므로 파는 주택은 제104조 제7항 각 호의 어느 것에도 해당하지 않고, 가산 세율 없이 제55조 제1항의 기본세율이 적용됩니다. 같은 이유로 제95조 제2항의 제외 대상도 아니고, 등기된 주택을 8년 2개월 보유했으므로 표 1의 100분의 16이 적용됩니다. 비과세 특례가 없는 2주택 상태에서 파는 것이어서 1세대 1주택용 표 2가 아니라 표 1을 봅니다. 또 보유기간이 2년 이상이므로 제104조 제1항 제2호·제3호의 단기 세율도 적용되지 않습니다. 계산하면 1억 원 − 1,600만 원 = 8,400만 원이 양도소득금액이고, 같은 해에 다른 양도가 없으므로 기본공제 250만 원을 이 주택의 양도소득금액에서 빼면 과세표준은 8,150만 원입니다. 제55조 제1항의 5,000만원 초과 8,800만원 이하 구간인 624만원 + (5,000만원을 초과하는 금액의 24퍼센트)를 적용하면 624만 원 + 756만 원 = 1,380만 원입니다. 양도한 뒤에는 제105조 제1항 제1호에 따라 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 하고, 같은 조 제3항에 따라 양도차익이 없더라도 신고 의무는 있습니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.