도시지역 안에 있는 단독주택 한 채를 통째로 세놓고 있고, 세입자 가족이 그 집에서 살고 있습니다. 건물이 땅을 차지한 면적은 100㎡, 연면적은 150㎡이고 지하층이나 주차 공간은 없는데, 대지가 800㎡나 돼서 마당이 아주 넓습니다. 주택 임대는 부가가치세가 면제된다고 알고 있는데, 이렇게 넓은 마당 부분까지 전부 면제되는지 알고 싶습니다.
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전부 면제되지는 않습니다. 주택에 딸린 토지의 임대도 면세 대상이지만, 토지 면적이 법령이 정한 한도를 넘으면 그 넘는 부분의 임대는 부가가치세 면제 대상에서 빠집니다. 질문하신 경우 한도는 500㎡이므로 대지 800㎡ 가운데 이를 넘는 300㎡ 부분의 임대는 면세 대상이 아닙니다.
부가가치세법 제26조 제1항 제12호는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것을 면세로 정합니다. 같은 법 시행령 제41조 제1항 제1호는 그 범위를 상시주거용으로 사용하는 건물과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로 정합니다.
같은 조 제2항은 이때 토지의 면적이 다음 두 면적 중 넓은 면적을 초과하면 그 초과하는 부분의 임대 용역은 면세 대상에서 제외한다고 정합니다. 제1호는 주택의 연면적으로, 지하층의 면적과 지상층의 주차용 면적 등은 빼고 셉니다. 제2호는 건물이 정착된 면적에 5배를 곱한 면적이고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 밖의 토지라면 10배를 곱합니다.
질문하신 집에 대어 보면, 세입자 가족이 실제로 살고 있으니 상시주거용 주택의 임대입니다. 제1호의 연면적은 150㎡이고, 지하층과 주차 공간이 없어 뺄 면적이 없습니다. 제2호는 도시지역 안이므로 건물이 정착된 면적 100㎡에 5배를 곱한 500㎡입니다. 둘 중 넓은 면적은 500㎡이므로, 대지 800㎡ 중 500㎡까지의 임대는 주택 임대와 함께 면세되고, 이를 초과하는 300㎡ 부분의 임대 용역은 면세 대상에서 제외됩니다. 마당이 넓더라도 면세되는 범위는 이렇게 계산한 면적까지이고, 대지 전체가 자동으로 면세되는 것은 아닙니다.
이 한도는 집이 도시지역 안인지 밖인지에 따라 달라집니다. 같은 조건의 집이 도시지역 밖에 있다면 정착면적의 10배인 1,000㎡가 기준이 되어 대지 800㎡가 모두 그 안에 들어갑니다. 또한 연면적을 셀 때는 지하층과 지상층 주차용 면적 등이 빠지므로, 그런 공간이 있으면 제1호의 면적이 달라집니다. 주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우에는 같은 조 제3항이 임대의 범위를 따로 정하고 있으므로, 이 계산은 지금처럼 집 전체를 주거용으로 빌려주는 경우를 전제로 한 것입니다.
참고로 제3항은 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 그 전부를 주택의 임대로 보고, 같거나 작으면 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 않는다고 정합니다. 어느 경우든 주택에 부수되는 토지의 범위는 제1항과 같이 보도록 하고 있어서, 상가가 함께 있는 집이라도 부수토지에는 제2항의 면적 한도가 함께 적용됩니다. 질문하신 집은 사업용 건물이 없는 단독주택이므로 제1항과 제2항만으로 판단하면 됩니다.
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※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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