아버지가 직접 쓰시던 상가 건물을 담보로 은행에서 돈을 빌리시면서, 근저당을 설정하는 대신 신탁회사와 담보신탁계약을 맺어 소유권을 신탁회사로 넘기고 은행을 우선수익자로 정해 두셨습니다. 대출이 남은 상태에서 아버지가 돌아가셨고, 그 신탁계약으로 은행에 담보된 대출 잔액은 10억 원입니다. 이 상가는 매매나 감정, 경매 기록이 없고 기준시가로 계산하면 8억 원입니다. 소유권이 신탁회사에 있어도 상속재산에 들어가는지, 상속세 신고 때 8억 원과 10억 원 중 어느 금액으로 평가하는지 알고 싶습니다.
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상속재산에 들어가고, 10억 원으로 평가합니다. 아버지가 신탁한 재산은 상속재산으로 보며, 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 부동산을 맡긴 신탁계약의 재산은 그 신탁계약이 우선수익자인 채권자에게 담보하는 채권액과 일반 평가 방법에 따른 가액 중 큰 금액으로 평가하기 때문입니다.
상속세 및 증여세법 제9조 제1항 본문은 피상속인이 신탁한 재산은 상속재산으로 본다고 정합니다. 제60조 제1항은 상속재산의 가액을 상속개시일 현재의 시가에 따르도록 하고, 같은 조 제3항은 시가를 산정하기 어려우면 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 이 법이 정한 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 정하며, 부동산은 제61조가 그 방법을 정합니다.
제66조는 각 호의 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 정하고, 제4호에서 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산을 듭니다. 같은 법 시행령 제63조 제3항은 그 신탁계약을 수탁자가 위탁자로부터 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조 제1항 제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위해 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약으로 정하는데, 그 제5호는 부동산입니다. 시행령 제63조 제1항 제6호는 이 신탁계약을 체결한 재산의 가액을 신탁계약 또는 수익증권이 우선수익자인 채권자에 대해 담보하는 채권액으로 정합니다.
질문하신 사정을 대입해 보겠습니다. 아버지는 상가 건물을 신탁회사에 맡긴 위탁자이므로, 소유권이 신탁회사 명의로 넘어가 있어도 이 상가는 제9조 제1항 본문에 따라 상속재산으로 봅니다. 상가 건물은 부동산이고, 신탁계약은 은행 대출이라는 아버지의 채무이행을 담보하기 위해 맺은 것이므로 시행령 제63조 제3항의 신탁계약에 해당합니다. 그러므로 제66조 제4호가 적용됩니다.
이제 두 금액을 비교합니다. 시행령 제63조 제1항 제6호에 따른 금액은 신탁계약이 우선수익자인 은행에 대해 담보하는 채권액인 10억 원입니다. 매매나 감정 등이 없어 시가를 산정하기 어려우므로 제60조에 따른 가액은 제61조의 방법으로 계산한 기준시가 8억 원입니다. 제66조는 둘 중 큰 금액을 재산의 가액으로 하므로, 이 상가는 10억 원으로 평가합니다.
주의하실 점은 이 특례가 채무이행을 담보할 목적의 신탁계약에만 적용된다는 것입니다. 시행령 제63조 제3항은 위탁자의 채무이행을 담보하기 위해 수탁으로 운용하는 내용의 신탁계약으로 정하고 있으므로, 담보 목적이 아닌 다른 내용의 신탁이라면 제66조 제4호가 아니라 제60조의 원칙으로 돌아가 평가합니다. 저당권이 설정된 재산은 제66조 제1호가, 근저당권이 설정된 재산의 가액은 시행령 제63조 제1항 제3호가 따로 정하고 있어 이번 경우와 적용 조문이 다릅니다.
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※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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