비상장 법인을 운영하는데, 법인이 가진 토지를 대표이사인 제게 팔려고 합니다. 특수관계인 거래라 법인세 부당행위계산 문제가 생기지 않도록 시가로 거래하라는 말을 들었는데, 이 땅은 주변에 비슷한 거래가 전혀 없어 거래가격으로 시가를 알 수가 없습니다. 감정평가법인 두 곳에서 감정을 받으면 그 가액을 시가로 볼 수 있는지, 두 곳 금액이 다르면 어느 쪽을 쓰는지, 감정을 받지 않으면 무엇으로 시가를 정하는지 궁금합니다.
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시가가 불분명한 경우 법인세법은 감정평가법인등이 감정한 가액이 있으면 그 가액을 먼저 시가로 봅니다. 두 곳에서 감정을 받아 금액이 다르면 어느 한쪽을 고르는 것이 아니라 두 감정가액의 평균액이 시가입니다. 감정가액이 없으면 그다음 순서로 상속세 및 증여세법의 평가 규정을 준용하여 평가한 가액을 시가로 합니다.
법인세법 제52조 제1항은 내국법인의 행위나 소득금액 계산이 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 그 계산과 관계없이 소득금액을 계산한다고 정하고, 같은 조 제2항은 이때 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격, 곧 시가를 기준으로 한다고 정합니다. 같은 조 제4항은 부당행위계산의 유형과 시가의 산정 등에 필요한 사항을 대통령령에 맡기고 있어, 시가를 구체적으로 어떻게 정하는지는 법인세법 시행령에서 찾아야 합니다.
법인세법 시행령 제89조 제2항은 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다고 정합니다. 제1호는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액으로 하고, 감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 평균액으로 하되 주식등과 가상자산은 제외합니다. 제2호는 「상속세 및 증여세법」의 재산 평가에 관한 여러 규정을 준용하여 평가한 가액입니다.
질문하신 경우 주변에 비슷한 거래가 없어 시가가 불분명하고, 거래 대상은 주식이나 가상자산이 아닌 토지입니다. 따라서 감정평가법인 두 곳에서 감정을 받으면 시행령 제89조 제2항 제1호에 따라 그 감정가액이 시가가 됩니다. 두 곳의 금액이 다르면 같은 호 괄호에 따라 두 금액의 평균액이 시가이므로, 더 낮은 쪽이나 더 높은 쪽 하나만 골라 쓸 수 없습니다. 한 곳에서만 감정을 받았다면 그 한 곳의 감정가액이 시가입니다. 제1호 본문이 '감정한 가액이 있는 경우 그 가액'으로 정하고 있기 때문입니다. 이때 감정가액은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이어야 하므로, 감정을 맡길 곳이 그 법률에 따른 감정평가법인등인지가 기준이 됩니다.
감정을 받지 않아 감정가액이 없다면 제1호를 적용할 수 없으므로, '차례로 적용'한다는 제2항 본문에 따라 제2호의 상속세 및 증여세법 평가 규정을 준용한 가액이 시가가 됩니다. 이 답변은 시가를 정하는 순서만 다루며, 이 거래가 부당행위계산의 유형에 해당하는지는 별도의 규정이 정하는 문제입니다. 또 법인세법 제52조 제3항은 내국법인이 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용에 관한 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하도록 정하고 있습니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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