주차장업을 하는 일반과세자입니다. 오래된 2층 건물이 서 있는 땅을 건물째 산 뒤, 건물을 철거하고 그 땅만 주차장으로 쓰고 있습니다. 철거 업체에서 세금계산서를 받았는데, 이 철거 공사비와 사들인 건물값에 붙은 부가가치세를 매입세액으로 공제받을 수 있는지 궁금합니다.
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공제받을 수 없습니다. 건축물이 있는 토지를 사서 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우, 철거한 건물의 취득 비용과 철거 비용에 관련된 매입세액은 토지에 관련된 매입세액으로 보아 매출세액에서 공제하지 않습니다. 세금계산서를 제대로 받았더라도 마찬가지입니다.
부가가치세법 제38조 제1항 제1호는 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액을 매출세액에서 공제하는 매입세액으로 정합니다. 그러나 제39조 제1항은 제38조에도 불구하고 공제하지 않는 매입세액을 따로 정하고, 그 제7호가 면세사업등에 관련된 매입세액과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액입니다.
부가가치세법 시행령 제80조는 그 토지에 관련된 매입세액을 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 정합니다. 제1호는 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액이고, 제2호는 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액입니다. 제3호는 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액입니다.
제39조 제2항은 공제되지 아니하는 매입세액의 범위에 관하여 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 하고 있어, 어떤 비용이 토지 관련 매입세액인지는 이 시행령 조문이 기준이 됩니다. 시행령 제80조 각 호는 모두 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출이라는 공통된 틀 안에 있고, 그중 건물이 있는 땅을 사서 헐고 땅만 쓰는 경우를 제2호로 따로 적어 둔 것입니다.
질문하신 분은 건물이 서 있는 땅을 건물째 산 뒤 건물을 헐고 그 땅만 주차장으로 쓰고 계십니다. 이는 시행령 제80조 제2호가 정한 상황 그대로입니다. 따라서 건물을 살 때 건물값에 붙은 부가가치세와 철거 업체에 낸 철거 공사비의 부가가치세는 모두 제2호의 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액이 되고, 제39조 제1항 제7호에 따라 공제되지 않습니다. 주차장업이 부가가치세 과세사업이라는 점이나 그 땅을 사업에 쓰고 있다는 점만으로 이 결론이 달라지지는 않습니다.
세금계산서를 받았는지와는 별개의 문제라는 점도 알아 두세요. 제39조 제1항 제2호는 세금계산서를 발급받지 않았거나 필요적 기재사항이 빠지거나 사실과 다르게 적힌 경우의 매입세액을 공제하지 않는 사유로 정합니다. 질문하신 분은 철거 업체에서 세금계산서를 정상적으로 받으셨으므로 제2호의 문제는 없지만, 이번 매입세액은 그와 다른 사유인 제7호의 토지 관련 매입세액이어서 공제되지 않는 것입니다. 건물값에 붙은 부가가치세도 같은 이유로 공제 대상에서 빠집니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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