양도소득세 무신고 토지, 등기부 거래가액으로 세금을 매길 수 있나요?

할 수 있습니다. 토지를 팔고 실지거래가액으로 신고해야 할 사람이 신고하지 않았다면, 세무서는 일정한 경우 등기부에 적힌 거래가액을 실지거래가액으로 추정해 양도소득세를 결정할 수 있습니다. 다만 등기부 금액으로 계산한 세액이 300만 원 미만인지 이상인지에 따라 절차가 다릅니다. 소득세법 제114조 제1항은 예정신고나 확정신고를 해야 할 사람이 신고하지 않으면 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득과세표준과 세액을 결정한다고 정합니다. 같은 조 제5항 본문은 토지·건물 등의 양도로 실지거래가액에 따라 신고해야 할 사람이 신고하지 않은 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 「부동산등기법」에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정하여 결정할 수 있다고 정합니다. 단서는 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 세무서장 등이 확인한 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 같은 조 제4항은 결정·경정할 때 법이 정한 양도가액·취득가액 규정에 따른 가액에 따르도록 하는데, 제5항은 이 제4항에도 불구하고 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정할 수 있게 한 특례입니다. 그 대통령령이 소득세법 시행령 제176조 제5항입니다. 제1호는 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 세액이 300만원 미만인 경우입니다. 제2호는 그 세액이 300만원 이상인 경우로서 두 요건을 모두 갖춘 경우입니다. 가목은 세무서장 등이 같은 영 제173조 제2항 각 호의 서류를 첨부한 기한후신고를 하지 않으면 등기부 기재가액으로 추정하여 결정하겠다고 신고의무자에게 통보했을 것이고, 나목은 신고의무자가 그 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 않았을 것입니다. 질문하신 경우 등기부 금액으로 계산한 세액이 300만원 미만이면, 세무서는 따로 통보하지 않고도 등기부 금액을 실지거래가액으로 추정해 결정할 수 있습니다. 300만원 이상이면 먼저 통보가 있어야 하고, 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 않은 경우에만 등기부 금액으로 추정해 결정할 수 있습니다. 어느 경우든 이는 추정이므로, 세무서가 등기부 금액이 실제 거래가액과 다르다는 것을 확인하면 등기부 금액으로 결정하지 않습니다. 국세기본법 제45조의3 제1항은 법정신고기한까지 신고서를 내지 않은 사람도 세무서장이 과세표준과 세액을 결정하여 통지하기 전까지는 기한후과세표준신고서를 낼 수 있다고 정하고, 제2항은 납부할 세액이 있으면 그 세액을 내도록 정합니다. 시행령 제176조 제5항 제2호는 가목과 나목을 모두 갖추어야 하므로, 세액이 300만원 이상인 경우 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하면 제2호에 해당하지 않습니다. 또 같은 법 제114조 제8항은 세무서장 등이 양도소득 과세표준과 세액을 결정하였을 때에는 이를 거주자에게 서면으로 알리도록 정합니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.