오래전에 산 단독주택을 팔려고 하는데, 매매계약서 등 살 때의 실제 거래가액을 확인할 자료가 남아 있지 않습니다. 산 날 전후 3개월 안에 비슷한 주택이 거래된 매매사례도 없다고 합니다. 다만 집을 산 지 한 달쯤 뒤에 감정평가법인 한 곳에서 그날을 기준으로 평가받은 감정평가서가 있고, 이 집의 기준시가는 10억 원 이하입니다. 이 감정가를 양도소득세 취득가액으로 쓸 수 있는지, 감정평가를 두 곳 이상에서 받았어야 하는지 궁금합니다.
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쓸 수 있습니다. 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없고 매매사례가액도 없으면 감정가액을 취득가액으로 쓰는데, 원칙은 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 감정가액의 평균입니다. 다만 기준시가가 10억원 이하인 자산은 하나의 감정평가법인등이 평가한 감정가액으로도 됩니다.
소득세법 제97조 제1항 제1호는 필요경비인 취득가액을 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액으로 한다고 정합니다. 소득세법 시행령 제163조 제12항은 그 가액을 같은 영 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액으로 정합니다.
소득세법 시행령 제176조의2 제3항은 제1호 매매사례가액, 제2호 감정가액, 제3호 환산취득가액, 제4호 기준시가를 순차로 적용하도록 합니다. 제1호는 취득일 전후 각 3개월 이내 동일하거나 유사한 자산의 매매사례가액입니다. 제2호 본문은 취득일 전후 각 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액의 평균액이고, 단서는 기준시가가 10억원 이하인 자산은 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액으로 한다고 정합니다. 두 경우 모두 감정평가기준일이 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정합니다. 세무서가 결정·경정할 때에도 소득세법 제114조 제7항이 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계할 수 있게 하고, 그 순서 역시 같은 영 제176조의2 제3항을 따릅니다.
질문하신 경우 실지거래가액을 확인할 자료가 없고 제1호의 매매사례도 없으므로 제2호로 넘어갑니다. 기준시가가 10억원 이하이므로 제2호 단서가 적용되어, 두 곳 이상에서 감정을 받지 않았어도 됩니다. 집을 산 지 한 달쯤 뒤에 그날을 기준으로 평가했다면 평가 시점과 감정평가기준일 모두 취득일 전후 3개월 안에 있습니다. 이 감정가액이 신빙성이 있는 것으로 인정되면 취득가액으로 쓸 수 있습니다.
소득세법 시행령 제176조의2 제3항 단서는 매매사례가액이 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 적용하지 않는다고 정합니다. 감정가액을 쓸 수 없게 되면 같은 항의 순서에 따라 제3호의 환산취득가액, 그다음 제4호의 기준시가가 적용됩니다. 토지·건물의 환산취득가액은 같은 조 제2항 제2호에 따라 양도 당시의 실지거래가액 등에 취득 당시 기준시가를 양도 당시 기준시가로 나눈 비율을 곱해 계산합니다. 반대로 기준시가가 10억원을 넘는 자산이라면 제2호 본문에 따라 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 감정가액의 평균액이어야 합니다.
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※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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