토지거래허가구역이 아닌 토지를 팔면서 양도소득세는 매수인이 부담하기로 계약서에 특약을 넣었습니다. 약정한 매매대금은 잔금까지 모두 받았고, 같은 날 소유권이전등기 서류도 넘겨 주었습니다. 그런데 매수인이 내 주기로 한 양도소득세 상당액은 아직 받지 못했습니다. 양도소득세를 계산할 때 양도일을 잔금을 받은 날로 보는지, 세금 상당액까지 다 받은 날로 보는지 알고 싶습니다.
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잔금을 받은 날을 양도일로 봅니다. 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날인데, 매수인이 부담하기로 약정한 양도소득세와 그 부가세액은 이때의 대금에서 빠지므로 그 돈을 아직 받지 못했다고 해서 양도일이 늦춰지지 않습니다.
소득세법 제98조 전단은 자산의 양도차익을 계산할 때 취득시기와 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 정합니다. 같은 조 후단은 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다고 정합니다.
질문하신 경우 매수인이 양도소득세를 부담하기로 계약서에 약정했으므로, 그 세금 상당액은 제98조 후단에 따라 대금을 청산했는지 따질 때의 대금에 들어가지 않습니다. 약정한 매매대금은 잔금까지 모두 받으셨고 잔금을 받은 날이 분명하므로, 대금을 청산한 날은 잔금을 받은 날입니다. 따라서 양도일도 그날이 되고, 세금 상당액을 나중에 받는 날로 미뤄지지 않습니다. 제98조 후단은 양수자가 부담하기로 약정한 경우를 요건으로 정하고, 그 경우 해당 양도소득세와 그 부가세액을 대금에서 제외합니다. 질문에서는 계약서의 특약으로 그 약정이 있습니다.
양도일은 신고 기한을 정하는 기준이 됩니다. 소득세법 제105조 제1항 제1호는 토지·건물 등을 양도한 거주자가 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하도록 정합니다. 질문의 토지는 토지거래허가구역에 있지 않으므로 같은 호 단서의 허가일 기준은 적용되지 않고, 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월이 예정신고 기한입니다. 매수인에게서 세금 상당액을 받을 때까지 기다리면 이 기한을 넘길 수 있습니다.
같은 조 제3항은 예정신고가 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용된다고 정합니다. 확정신고도 양도일을 기준으로 정해집니다. 같은 법 제110조 제1항은 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자가 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 하도록 정하므로, 잔금을 받은 날이 속하는 해가 기준이 됩니다. 같은 조 제4항은 예정신고를 한 사람은 원칙적으로 확정신고를 하지 않을 수 있다고 정하지만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그렇지 않다고 정합니다.
양도일은 세율을 정하는 보유기간에도 쓰입니다. 같은 법 제104조 제2항은 단기 보유 세율을 적용할 때의 보유기간을 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 정합니다. 세금 상당액을 받는 날과 관계없이, 잔금을 받은 날을 양도일로 하여 신고 기한과 보유기간을 세어야 합니다.
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※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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