전세권설정기간, 등기상 기간이 지난 전세권으로도 경매를 신청할 수 있나요?

건물의 전세권설정자가 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때에 이전 전세권과 같은 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보고, 이때 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 질문하신 전세권은 등기상 기간이 지난 뒤에도 이렇게 이어졌고, 존속기간 정함이 없는 전세권은 소멸 통고를 받은 날부터 6월이 지나면 소멸합니다. 소멸 후 집주인이 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 전세권의 목적물인 아파트의 경매를 청구할 수 있습니다. 민법 제312조 제4항은 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보고, 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다고 정합니다. 제313조는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자가 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다고 정합니다. 제317조는 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자가 전세권자로부터 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다고 정합니다. 제318조는 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 제303조 제1항은 전세권자가 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 정합니다. 질문하신 경우 아파트는 건물이고, 집주인은 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 아무 통지도 하지 않았으므로, 제312조 제4항에 따라 기간이 끝난 때에 같은 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보고 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 이 갱신은 법이 그렇게 본다고 정한 것이므로, 질문자와 집주인이 따로 갱신 계약을 하지 않았더라도 같습니다. 등기부에 적힌 존속기간이 지났다는 사정만으로 전세권이 없어진 것이 아닙니다. 그 뒤 질문자가 소멸을 통고했고 집주인이 통고를 받은 날부터 6월이 지났으므로, 제313조에 따라 전세권은 소멸했습니다. 이제 제317조에 따라 질문자의 집 인도와 말소 서류 교부, 집주인의 전세금 반환이 서로 맞바꾸어 이루어져야 합니다. 질문자가 인도와 서류 교부를 하겠다고 했는데도 집주인이 전세금 반환을 지체하고 있다면, 제318조에 따라 아파트의 경매를 청구할 수 있고, 전세권자는 제303조 제1항에 따라 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.