얼마 전 분양회사에서 역세권 건물 3층 상가 3칸을 분양받는 계약을 했습니다. 잔금을 미리 내면 할인해 준다고 해서 분양대금을 전부 냈고, 회사는 약속한 날까지 상가를 열고 소유권이전등기를 해 주기로 했습니다. 그런데 그날이 지났는데도 개점도 등기도 계속 미루기만 합니다. 등기부를 떼어 보니 상가 소유자가 회사가 아닌 다른 개인으로 되어 있었는데, 계약할 때는 몰랐던 사실입니다. 회사는 그 사람이 주주라서 상관없다고 합니다. 계약을 해제하고 낸 돈을 돌려받을 수 있나요? 돌려받을 때 이자도 붙나요?
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분양대금을 모두 냈는데 회사가 약속한 날이 지나도록 소유권이전등기를 해 주지 않는다면, 상당한 기간을 정해 이전등기를 하라고 최고하고 그 기간 안에도 이행하지 않을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 해제하면 회사는 받은 분양대금을 돌려주어야 하고, 그 돈에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 등기부상 소유자가 회사가 아닌 다른 사람이라는 사정만으로 회사의 이전 의무가 없어지지는 않습니다.
민법 제568조 제1항은 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 한다고 정합니다. 제569조는 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에도 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다고 정합니다. 제387조 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있으면 채무자는 기한이 도래한 때부터 지체책임이 있다고 정합니다. 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않으면 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 다만 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요 없습니다.
제568조 제2항은 매도인과 매수인의 의무를 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하도록 정하지만, 질문자는 분양대금을 이미 모두 냈으므로 남은 것은 회사의 이전등기 의무입니다. 그리고 회사는 이전등기를 해 주기로 한 날을 넘겼습니다. 회사는 그날부터 지체책임을 지므로, 질문자는 기간을 정해 이전등기를 최고한 뒤 그 기간이 지나도 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있습니다. 회사가 등기를 넘겨주지 않겠다는 뜻을 미리 밝혔다면 최고 없이 해제할 수 있습니다.
등기부상 소유자 문제도 따로 봐야 합니다. 제570조는 매도인이 타인의 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인이 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 같은 조 단서는 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다고 정하는데, 질문자는 계약 뒤에 등기부를 보고 알게 되었으므로 이 단서에 해당하지 않습니다.
해제의 효과는 제548조가 정합니다. 계약을 해제하면 각 당사자는 상대방에게 원상회복의 의무가 있고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 따라서 회사는 분양대금을 받은 날부터의 이자를 붙여 돌려주어야 합니다. 또 제551조는 계약의 해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 해제하여 분양대금과 이자를 돌려받는 것과 별도로, 손해가 있다면 그 배상을 함께 구할 수 있는 길이 열려 있다는 뜻입니다.
주의할 점이 있습니다. 제543조에 따라 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 한 번 한 해제의 의사표시는 철회하지 못합니다. 등기를 받을지 돈을 돌려받을지 먼저 정한 뒤 해제 여부를 결정하셔야 합니다.
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※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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