살고 있는 동네 아파트가 법원 경매에 나와 처음으로 입찰해 보려고 합니다. 경매 정보를 보니 감정평가액과 최저매각가격이 서로 다르게 적혀 있는데, 두 금액이 무엇이 다른지 모르겠습니다. 매각기일에 법원에 직접 가서 입찰하는 기일입찰 방식이라는데, 입찰보증금은 제가 써낼 금액의 10%인지 최저매각가격의 10%인지, 꼭 현금으로 가져가야 하는지도 궁금합니다. 낙찰을 받지 못하면 보증금은 언제 돌려받을 수 있나요?
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감정평가액은 감정인이 부동산을 평가한 금액이고, 최저매각가격은 법원이 그 평가액을 참작하여 정한 가격입니다. 기일입찰의 입찰보증금은 써내는 입찰가격이 아니라 최저매각가격의 10분의 1이 원칙입니다. 현금 말고 금융기관이 발행한 자기앞수표나 지급보증위탁계약 문서로도 낼 수 있고, 낙찰받지 못한 입찰자는 매각기일 종결 고지 뒤 바로 돌려받을 수 있습니다.
민사집행법 제97조 제1항은 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다고 정합니다. 제119조는 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 하고, 그 기일에 신고가 없는 때에도 같다고 정합니다. 감정평가액은 그대로인데 최저매각가격은 이렇게 앞선 기일보다 낮아질 수 있으므로, 두 금액이 서로 다르게 적힐 수 있습니다.
보증금은 제113조가 정합니다. 매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 합니다. 민사집행규칙 제63조 제1항은 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다고 정하고, 제2항은 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 달리 정할 수 있다고 정합니다.
제공 방법은 같은 규칙 제64조가 정합니다. 금전, 은행법에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것, 은행등이 법원의 최고에 따라 일정액의 금전을 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 맺어진 사실을 증명하는 문서 가운데 하나를 입찰표와 함께 집행관에게 제출합니다. 다만 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증의 제공방법을 제한할 수 있습니다.
질문하신 경우 입찰보증금은 써낼 금액의 10%가 아니라 그 사건 최저매각가격의 10분의 1이 원칙이고, 법원이 그 사건에서 금액이나 방법을 달리 정했다면 그에 따릅니다. 최저매각가격을 낮춘 새 매각기일이라면 낮아진 최저매각가격의 10분의 1이 원칙입니다. 현금만 되는 것은 아니며, 자기앞수표는 지급제시기간이 5일 이상 남은 것이어야 하고, 보증은 입찰표와 함께 매각기일에 집행관에게 제출합니다.
돌려받는 시기는 제115조가 정합니다. 집행관은 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정해 부른 뒤 매각기일을 종결한다고 고지합니다. 같은 조 제3항에 따라 이 둘을 제외한 다른 매수신고인은 그 고지에 따라 매수의 책임을 벗고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있습니다. 최고가매수신고인이 되거나 차순위매수신고를 하면 그 고지만으로 보증을 돌려받는 사람에 들지 않습니다.
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※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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