보증금 가압류, 그 뒤 건물주가 세입자에게 빌려준 돈과 상계할 수 있나요?

건물주가 가압류 결정을 송달받은 뒤에 세입자에게 빌려준 4천만원은, 건물주가 이를 보증금과 상계하더라도 그 상계로 질문자께 대항할 수 없습니다. 민법이 지급금지 명령을 받은 제3채무자가 그 후에 취득한 채권으로 상계해 명령을 신청한 채권자에게 맞서는 것을 막고 있기 때문입니다. 다만 가압류는 강제집행을 보전하는 절차일 뿐이므로, 실제로 받으려면 판결 등 집행권원을 얻은 뒤 압류와 추심명령으로 나아가야 합니다. 민사집행법 제276조 제1항은 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정합니다. 제296조 제3항은 채권의 가압류에는 제3채무자에 대하여 채무자에게 지급하여서는 아니 된다는 명령만을 하여야 한다고 정합니다. 민법 제498조는 지급을 금지하는 명령을 받은 제삼채무자는 그 후에 취득한 채권에 의한 상계로 그 명령을 신청한 채권자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 대법원 2012. 2. 16. 선고 2011다45521 전원합의체 판결은 채권압류명령 또는 채권가압류명령을 받은 제3채무자가 채무자에 대한 반대채권으로 상계해 압류채권자에게 대항하려면, 압류의 효력 발생 당시 두 채권이 상계적상에 있거나, 그때 반대채권의 변제기가 오지 않았다면 그 변제기가 피압류채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 와야 한다고 판시했습니다. 가압류명령을 받은 제3채무자에게도 같은 기준이 적용된다는 것입니다. 질문에 대입하면, 건물주는 가압류 결정을 송달받고 두 달쯤 지나 세입자에게 돈을 빌려주었으므로 그 대여금 채권은 지급금지 명령을 받은 후에 취득한 채권입니다. 따라서 건물주가 이 돈을 보증금에서 빼는 상계를 하더라도 질문자에게는 그 효과를 주장할 수 없습니다. 건물주가 내용증명으로 상계를 알려 왔다는 사정만으로 질문자에 대한 관계에서 가압류된 보증금 채권이 그만큼 줄어드는 것은 아닙니다. 만약 건물주가 실제로는 가압류 송달 전에 빌려준 돈이라고 다툰다면, 위 판결이 말한 상계적상이나 변제기 선후 요건을 갖추었는지가 따로 문제됩니다. 앞으로의 절차를 보면, 민사집행법 제24조는 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정하고, 제56조는 확정된 지급명령 등 그 밖의 집행권원을 정합니다. 차용증만으로는 바로 집행할 수 없으므로 대여금 청구로 집행권원을 먼저 얻어야 합니다. 그 뒤 제229조 제1항에 따라 압류한 금전채권에 추심명령을 신청할 수 있고, 같은 조 제2항에 따라 추심명령이 있으면 대위절차 없이 건물주에게 직접 추심할 수 있습니다. 건물주가 지급하지 않으면 제238조에 따라 건물주를 상대로 추심의 소를 낼 수 있으며, 이때 채무자에게 소를 고지해야 하지만 채무자가 있는 곳이 분명하지 않으면 고지할 필요가 없습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.