부모님이 지금 사시는 단독주택을 23년 전에 사셨습니다. 그 집은 전 주인이 직접 지어 12년 정도 살던 집인데, 지을 때부터 담장이 옆집 땅을 몇 평 넘어 들어가 있었고 부모님도 그 담장 안쪽을 마당으로 계속 써 오셨습니다. 그런데 10년 전쯤 옆집 주인이 바뀌었고, 새 주인이 최근 측량을 하더니 넘어온 땅을 돌려주거나 땅값을 내라고 합니다. 취득시효 20년을 계산할 때 부모님이 집을 산 때부터 세나요, 전 주인이 집을 지은 때부터 세나요? 옆집 주인이 중간에 바뀐 것도 영향이 있나요?
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점유가 전 주인에게서 부모님께로 넘어온 경우, 부모님은 자신의 점유만 주장해 집을 산 때부터 셀 수도 있고, 전 주인의 점유를 함께 주장해 전 주인이 점유를 시작한 때부터 셀 수도 있습니다. 어느 쪽으로 할지는 시효를 주장하는 쪽이 고를 수 있지만, 점유 기간 중간의 아무 시점이나 골라 시작점으로 삼을 수는 없습니다. 옆집 주인이 중간에 바뀌었다고 해서 이 선택권이 없어지지는 않습니다.
민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 정합니다. 제199조 제1항은 점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나 자기의 점유와 전점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다고 정하고, 제2항은 전점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 계승한다고 정합니다. 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정됩니다.
대법원 1998. 4. 10. 선고 97다56822 판결은 점유가 순차 승계된 경우 시효 완성을 주장하는 사람은 자기의 점유만을 주장하거나 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 선택권이 있고, 어느 단계의 점유자까지 아울러 주장할지도 선택할 수 있다고 보았습니다. 다만 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 때 그 개시 시기를 어느 점유자의 점유기간 중 임의의 시점으로 고를 수는 없고, 이 법리는 소유자의 변동이 없는 경우에만 적용되는 것이 아니라고 하였습니다. 대법원 2020. 3. 27. 선고 2019다285363 판결도 같은 법리를 밝히면서, 점유기간 중에 소유자가 바뀐 경우 임의로 기산점을 고르거나 소급하여 20년 이상 점유한 사실만 내세워 시효 완성을 주장할 수 없고, 법원이 소송자료에 따라 진정한 점유의 개시 시기를 인정한다고 하였습니다. 같은 판결은 상속으로 점유를 이어받은 사람은 새로운 권원으로 자기 고유의 점유를 시작하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유를 주장할 수 없다고 보았습니다.
질문하신 경우 부모님은 집을 사면서 전 주인에게서 점유를 넘겨받으셨으므로 상속이 아닌 매수에 의한 승계입니다. 부모님 자신의 점유만 주장하면 23년 전 집을 사서 점유를 시작한 때가 시작점이 되고, 전 주인의 점유를 함께 주장하면 전 주인이 집을 지어 점유를 시작한 때가 시작점이 됩니다. 전 주인의 점유를 아울러 주장하면 제199조 제2항에 따라 그 점유의 하자도 함께 이어받습니다. 옆집 주인이 10년 전쯤 바뀐 사정이 있어도 위 판례에 따라 이 선택권은 그대로이고, 다만 두 시작점이 아닌 다른 시점을 임의로 골라 셀 수는 없습니다.
시효기간이 지났다는 것만으로 바로 소유자가 되는 것은 아닙니다. 제245조 제1항은 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정하므로, 시효 완성을 주장하려면 그 땅에 관한 소유권이전등기를 받는 절차가 필요합니다.
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※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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