지인에게 7천만 원을 빌려주었다가 돌려받지 못해 대여금 소송을 냈고, 승소 판결이 확정된 지 9년이 넘었습니다. 채무자는 예금이나 다른 부동산이 없는데, 2년쯤 전에 다른 사람에게서 작은 대지를 사고 잔금까지 모두 치르고도 소유권이전등기를 하지 않은 채 두고 있습니다. 저는 그 매매계약서 사본과 매도인이 써 준 이행각서 사본을 가지고 있습니다. 채무자를 대신해 그 땅을 채무자 앞으로 등기하게 할 수 있는지, 등기가 되면 그다음에는 어떻게 돈을 받는지 알고 싶습니다. 판결을 받은 지 10년이 다 되어 가는 것도 걱정입니다.
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채무자에게 다른 재산이 없다면, 질문자는 채무자를 대신하여 매도인에게 채무자 앞으로 소유권이전등기를 해 달라고 청구할 수 있고, 매도인이 응하지 않으면 소송으로 구할 수 있습니다. 땅이 채무자 명의로 등기되면 이미 받아 둔 확정판결로 그 땅에 강제경매를 신청해 돈을 받게 됩니다. 다만 판결로 확정된 채권의 소멸시효는 10년이므로 시효가 끝나기 전에 중단 절차를 갖추어야 합니다.
민법 제404조 제1항은 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있고, 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다고 정합니다. 대법원 2026. 4. 30. 선고 2023다216388 판결은 보전의 필요성을 판단할 때 보전하려는 권리가 금전채권이면 채무자의 자력 유무 등을 종합하여, 대위하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 대위 행사가 채권의 현실적 이행을 확보하는 데 필요한지를 기준으로 판단한다고 하였습니다.
질문자의 채권은 대여금이라는 금전채권이고, 채무자에게는 예금이나 다른 부동산이 없습니다. 채무자가 매도인에게 가진 소유권이전등기청구권을 행사하지 않으면 그 땅은 매도인 명의로 남아 질문자가 집행할 재산이 없으므로, 판례가 말한 위험이 있는 경우입니다. 매도인이 등기서류를 내주지 않으면 질문자가 원고가 되어 매도인에게 채무자 앞으로 소유권이전등기 절차를 이행하라는 소송을 내게 됩니다. 부동산등기법 제28조 제1항은 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있다고 정하므로, 질문자가 채무자 명의의 등기를 신청할 수 있습니다.
민법 제405조에 따라 채권자가 보전행위 이외의 권리를 행사한 때에는 채무자에게 통지하여야 하고, 채무자가 통지를 받은 후에는 그 권리를 처분하여도 채권자에게 대항하지 못합니다. 소송을 내면서 채무자에게도 이를 알려야 합니다.
등기가 채무자 명의로 되면 민사집행법 제78조에 따라 법원에 강제경매나 강제관리를 신청할 수 있습니다. 제81조 제1항 제1호는 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 집행력 있는 정본과 함께 등기사항증명서를 붙이도록 하고, 제83조 제1항은 경매절차를 개시하는 결정에서 동시에 그 부동산의 압류를 명하도록 정합니다. 같은 조 제4항에 따라 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생기며, 그 뒤 경매로 매각된 대금에서 질문자가 판결로 확정된 돈을 받게 됩니다.
시효도 챙겨야 합니다. 민법 제165조 제1항은 판결에 의하여 확정된 채권의 소멸시효를 10년으로 하고, 제168조는 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인을 소멸시효의 중단사유로 정합니다. 대위소송과 등기에는 시간이 걸리므로, 판결 확정일부터 10년이 지나기 전에 이 중단사유 가운데 하나를 갖추어야 합니다.
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※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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