얼마 전 다세대주택을 샀는데, 동네에서 문구점을 하는 분이 집을 소개해 주고 계약까지 진행해 주었습니다. 그분은 그동안 동네 집 거래를 여러 번 소개하고 그때마다 수수료를 받아 왔다고 스스로 말했는데, 알고 보니 공인중개사 자격도 없고 중개사무소 등록도 하지 않은 사람이었습니다. 계약할 때 수수료로 돈을 건넸는데, 이제 와서 처음에 수수료를 더 주기로 하지 않았느냐며 추가 금액을 요구합니다. 이 사람에게 추가 수수료를 줘야 하는지, 이렇게 등록 없이 집을 중개한 것이 처벌 대상인지 알고 싶습니다.
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공인중개사 자격이 없는 사람이 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산중개업을 하면서 맺은 중개수수료 약정은 무효라는 것이 대법원 판례입니다. 질문하신 사실대로라면 추가 수수료를 주기로 한 약속이 있었더라도 그 약정에 따라 돈을 더 줄 의무는 없습니다. 또 개설등록 없이 중개업을 한 것은 공인중개사법의 형사처벌 대상입니다.
공인중개사법 제2조 제1호는 중개를 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이라고 정하고, 제3호는 중개업을 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것이라고 정하며, 제4호는 개업공인중개사를 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자라고 정합니다. 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정합니다. 제9조 제1항은 중개업을 영위하려는 자는 등록관청에 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다고 정하고, 제2항은 공인중개사(소속공인중개사는 제외) 또는 법인이 아닌 자는 개설등록을 신청할 수 없다고 정합니다. 제48조 제1호는 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자를 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다.
대법원 2024. 12. 26. 선고 2024다280898 판결은 어떤 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사가 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 정해진다고 밝혔습니다. 또 부동산 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 컨설팅 등의 용역을 제공한다는 이유로 공인중개사법의 규율대상인 중개행위가 아니라고 볼 수 없다고 했습니다. 그리고 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 공인중개사법에 반하여 무효라고 판단했습니다.
질문에 대입하면, 그분은 집을 소개하고 계약까지 진행해 주었으므로 매매를 알선한 것이고, 그동안 여러 거래를 소개하며 그때마다 수수료를 받아 왔다고 스스로 말했으므로 보수를 받고 중개를 업으로 한 경우입니다. 그런데 공인중개사 자격도 개설등록도 없으므로 위 판결이 말하는 경우에 그대로 들어맞습니다. 따라서 처음에 수수료를 더 주기로 했다는 말이 사실이더라도 그 약정은 무효이고, 추가 금액을 달라는 요구에 응할 법적 의무가 없습니다. 문구점을 운영하면서 곁들여 소개했다는 사정도 위 판결의 기준에 따르면 중개행위인지를 가르는 데 영향이 없습니다.
처벌 문제는 제48조 제1호가 정한 대로 개설등록 없이 중개업을 한 자에 해당하는지가 기준이 되고, 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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