제 땅에 집을 짓던 중 공사비가 모자라 그 땅을 담보로 근저당을 설정하고 대출을 받았습니다. 근저당을 설정할 때 이미 기둥과 지붕, 벽이 다 올라가 어떤 집이 될지 누가 봐도 알 수 있는 상태였습니다. 그 뒤 집을 완성해 가족과 살고 있지만 집은 아직 등기를 하지 않았습니다. 대출을 갚지 못해 땅만 경매로 넘어갔고, 낙찰받은 사람이 집을 철거하고 땅을 비워 달라는 내용증명을 보냈습니다. 등기가 없는 집도 법정지상권이 생겨 계속 살 수 있는지, 땅 주인에게 돈을 내야 하는지 궁금합니다.
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근저당을 설정할 때 땅이 질문자 소유였고 그 위에서 질문자가 짓던 집이 규모와 종류를 외형상 예상할 수 있을 정도까지 지어져 있었으며, 낙찰자가 매각대금을 다 낼 때까지 집이 완성되어 있었다면, 땅이 경매로 넘어가도 질문자에게 법정지상권이 생깁니다. 집이 등기되지 않았다는 사정은 법정지상권 성립에 지장이 없다는 것이 대법원 판례입니다. 따라서 철거 요구에 응할 의무는 없고, 대신 땅을 쓰는 대가인 지료를 내야 합니다.
민법 제366조는 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다고 정하고, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다고 정합니다. 제279조는 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다고 정합니다.
대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결은 제366조의 법정지상권이 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 소유자가 다르게 된 때에 건물 소유자를 위하여 생긴다고 밝혔습니다. 그리고 토지에 저당권이 설정될 당시 토지 소유자가 그 지상에 건물을 짓고 있었던 경우, 아직 독립된 건물로 볼 정도에 이르지 않았더라도 건물의 규모·종류를 외형상 예상할 수 있는 정도까지 공사가 진전되어 있었고, 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 이루어지는 등 독립된 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며, 그 건물이 미등기라도 성립에 아무런 지장이 없다고 판단했습니다.
질문에 대입하면, 근저당을 설정할 때 땅은 질문자 소유였고 그 위의 집도 질문자가 짓고 있었으므로 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같았습니다. 그때 이미 기둥과 지붕, 벽이 올라가 어떤 집이 될지 알 수 있었고, 경매 전에 집이 완성되었으므로 위 판결이 정한 요건을 갖춥니다. 땅만 경매로 넘어가 토지 소유자와 건물 소유자가 달라졌으므로 제366조에 따라 질문자는 집을 위한 지상권을 가진 것으로 봅니다. 집을 등기하지 않은 점은 위 판결에 따라 결론을 바꾸지 않습니다. 제279조에 따라 질문자는 집을 소유하기 위하여 그 땅을 사용할 권리가 있으므로, 낙찰자의 철거와 토지 인도 요구에 따를 의무가 없습니다.
땅 주인에게 내는 돈은 지료입니다. 제366조 단서에 따라 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다. 이 청구는 땅 주인과 질문자 중 어느 쪽이든 할 수 있습니다. 법정지상권이 생긴다고 해서 땅을 공짜로 쓰는 것은 아니므로, 낙찰자와 지료를 얼마로 할지 합의하거나 합의가 안 되면 법원의 결정을 받는 절차가 남습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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