얼마 전 동네 중개사무소를 통해 단독주택을 샀습니다. 그 사무소에서는 공인중개사 자격이 없는 중개보조원이 집 안내부터 설명, 계약 진행까지 모두 맡았고, 대표인 개업공인중개사는 한 번도 보지 못했습니다. 중개보조원은 건물 면적이 45제곱미터쯤 된다고 했는데, 전 주인에게 들은 말이라고만 하고 건축물대장 같은 서류는 보여 주지 않았습니다. 잔금을 치르고 건축물대장을 떼어 보니 실제 면적은 그보다 훨씬 작았습니다. 중개보조원은 연락을 피하고 있는데, 만난 적도 없는 대표 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있나요?
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네, 청구할 수 있습니다. 공인중개사법은 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다. 그래서 대표 중개사를 직접 만나지 않았더라도, 중개보조원이 면적을 근거 없이 잘못 설명해 생긴 재산상 손해는 대표인 개업공인중개사에게 배상을 청구할 수 있습니다.
공인중개사법 제2조 제6호는 중개보조원을 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자로 정합니다. 같은 법 제15조 제2항은 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 정합니다.
같은 법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본, 등기사항증명서, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하도록 정합니다. 같은 법 시행령 제21조 제1항 제1호는 확인·설명할 사항에 중개대상물의 면적 등 기본적인 사항을 넣고 있습니다. 그리고 같은 법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다.
건물 면적은 시행령 제21조 제1항 제1호가 정한 기본적인 사항이므로, 개업공인중개사가 확인해 근거자료를 제시하며 설명해야 하는 사항입니다. 질문하신 경우 중개보조원은 면적을 확인하지 않고 전 주인의 말만 전했으며, 건축물대장 등 근거자료를 제시하지 않았습니다. 제15조 제2항에 따라 이 행위는 대표 중개사의 행위로 보므로, 대표 중개사가 제25조 제1항의 확인·설명을 하지 않은 것과 같고, 그로 생긴 재산상 손해는 제30조 제1항에 따라 대표 중개사가 배상할 책임을 집니다. 배상 범위는 면적 차이로 실제로 생긴 재산상 손해입니다.
같은 법 제25조 제3항과 제4항은 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고, 그 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하도록 정합니다. 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인합니다. 개업공인중개사는 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년 동안 보존해야 합니다(시행령 제21조 제4항).
개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 이 배상책임을 보장하려고 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다(제30조 제3항). 법인이 아닌 개업공인중개사의 보장금액은 2억원 이상입니다(시행령 제24조 제1항 제2호). 또 중개가 완성되면 거래당사자에게 보장금액, 보증보험회사·공제사업자 등과 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 주어야 합니다(제30조 제5항).
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※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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