얼마 전 새로 지은 상가 한 칸을 시행사에게서 분양받아 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 다만 토지 지분에 시행사가 대출받으며 설정한 근저당권이 그대로 남아 있어서, 계약서에 잔금은 시행사가 이 근저당권을 정리한 뒤에 내기로 정했습니다. 그 뒤 시행사가 부도가 났고, 시행사 이름으로 잔금 채권을 대부업체에 넘겼다는 통지서가 왔습니다. 대부업체는 근저당권 정리와 상관없이 지금 당장 잔금 전액을 내라고 독촉합니다. 계약서 약속대로 근저당권이 정리될 때까지 잔금을 내지 않아도 되는지 알고 싶습니다.
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시행사가 잔금 채권을 넘기면서 양도 통지만 했다면, 질문자는 그 통지를 받을 때까지 시행사에 대해 생긴 사유로 대부업체에도 맞설 수 있습니다. 잔금은 근저당권을 정리한 뒤에 낸다는 약정은 통지 전에 맺은 분양계약에서 생긴 것이므로, 대부업체에도 같은 약정을 내세워 근저당권이 정리될 때까지 잔금 지급을 미룰 수 있습니다.
민법 제449조 제1항은 채권은 양도할 수 있다고 정합니다. 제450조 제1항은 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 제451조 제2항은 양도인이 양도통지만을 한 때에는 채무자는 그 통지를 받은 때까지 양도인에 대하여 생긴 사유로써 양수인에게 대항할 수 있다고 정합니다. 반면 같은 조 제1항은 채무자가 이의를 보류하지 아니하고 승낙을 한 때에는 양도인에게 대항할 수 있는 사유로써 양수인에게 대항하지 못한다고 정합니다.
질문자에게 온 통지서는 시행사 이름으로 보낸 것이므로 제450조 제1항의 양도인의 통지에 해당하고, 대부업체는 질문자에게 잔금 채권을 넘겨받았다고 주장할 수 있습니다. 그러나 질문자가 한 일은 통지를 받은 것뿐이고 승낙을 한 것이 아니므로 제451조 제2항이 적용됩니다. 이 조항은 통지를 받은 때를 기준으로 삼으므로, 통지서를 받기 전에 시행사와 정한 잔금 지급 약정은 대부업체에 주장할 수 있는 사유가 됩니다. 잔금은 시행사가 근저당권을 정리한 뒤에 내기로 한 약정은 통지를 받기 전에 시행사와 맺은 계약 내용입니다. 따라서 질문자는 이 약정을 대부업체에도 그대로 내세울 수 있고, 근저당권이 정리되지 않은 지금 잔금 전액을 당장 내라는 요구에 응할 의무가 없습니다.
제449조 제1항에 따라 잔금 채권도 양도할 수 있으므로 대부업체가 채권을 넘겨받은 것 자체를 막을 수는 없습니다. 다만 채권을 넘겨받은 쪽이 누구든 질문자가 통지를 받을 때까지 시행사에 대해 갖고 있던 사유는 제451조 제2항에 따라 그대로 주장할 수 있습니다. 같은 이유로, 통지를 받기 전에 이미 시행사에 잔금 일부를 냈다면 그 지급도 통지 전에 생긴 사유이므로 대부업체에 내세울 수 있습니다.
만약 통지가 시행사가 아니라 대부업체 이름으로만 왔고 질문자가 승낙한 일도 없다면, 제450조 제1항에 따라 대부업체는 채권 양도를 질문자에게 대항할 수 없습니다.
주의할 점은 승낙입니다. 대부업체가 채권 양도에 동의한다는 확인서나 승낙서에 서명을 요구할 때 아무런 이의를 남기지 않고 서명하면, 제451조 제1항에 따라 시행사에 대해 가지던 사유로 대부업체에 맞설 수 없게 됩니다. 지금처럼 통지만 받은 상태에서는 제451조 제2항이 적용되어 근저당권 정리 약정을 그대로 주장할 수 있습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 11월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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