조정대상지역이 아닌 도시에 아파트 두 채를 갖고 있습니다. 한 채를 팔려고 하는데 5월부터 다주택자 양도세 중과가 다시 시작됐다는 말을 듣고 걱정이 됩니다. 비조정지역에 있는 집을 팔면 2주택이어도 중과세율이 적용되는지, 장기보유특별공제는 받을 수 있는지 궁금합니다. 파려는 집은 보유한 지 7년 정도 됐습니다.
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다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 적용되는 제도이므로, 파시려는 집이 조정대상지역이 아니라면 2주택이어도 중과 대상이 아닙니다.
내용을 정리해 드립니다. ①다주택 중과 유예가 2026년 5월 9일에 종료되어, 5월 10일 이후 조정대상지역 안의 주택을 양도하면 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제도 배제됩니다. ②중과 여부는 보유한 집이 몇 채인지만이 아니라 양도하는 주택이 양도일 현재 조정대상지역에 있는지로 판단합니다. 비조정지역 주택이라면 기본세율(6~45%)이 적용되고, 보유 3년 이상이면 연 2%씩 최대 30%의 장기보유특별공제도 받습니다. 7년 보유라면 공제율은 14% 수준입니다. ③다만 조정대상지역 지정은 수시로 바뀌므로 양도일 시점의 지정 여부를 국토교통부 공고로 확인해야 하고, 다른 한 채가 조정대상지역에 있다면 그 집을 팔 때는 중과 대상이 될 수 있습니다.
중과가 아니라고 해서 안심하기보다 비과세 여부와 세액을 함께 검토하는 것이 좋습니다. 두 채 모두 비조정지역이면 2주택 상태에서 먼저 파는 집은 비과세가 되지 않아 일반 과세가 되지만, 남는 집은 나중에 1세대 1주택으로서 비과세를 받을 수 있습니다. 그래서 두 집 중 양도차익이 큰 집은 나중에 팔아 비과세를 받고, 차익이 작은 집을 먼저 파는 방식으로 세금을 줄이는 경우가 많습니다. 다만 남는 집의 보유기간과 거주 요건, 양도가액 12억 원 이하 여부를 먼저 확인하셔야 합니다.
대응 방법으로는 ①양도일 기준 소재지가 조정대상지역인지 확인하고, ②보유기간을 계산해 장기보유특별공제를 반영한 예상 세액을 뽑아 본 뒤, ③어느 집을 먼저 팔지 순서를 정할 때 남은 집이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 갖출 수 있는지도 함께 따져 보시기 바랍니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하셔야 합니다.
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