도시에 살면서 농사 안 짓는 농지를 팔면 비사업용 토지로 중과되나요?

농지는 땅 근처에 살면서 직접 농사를 지어야 사업용으로 보기 때문에, 도시에 살며 이웃에게 맡겨 놓은 상태라면 비사업용 토지에 해당할 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 세율이 크게 올라갑니다. 기준을 정리하겠습니다. ①농지가 사업용으로 인정되려면 농지 소재지 또는 연접 지역에 거주하거나 직선거리 30km 이내에 살면서 직접 경작해야 합니다. 직접 경작이란 본인의 노동력으로 농사를 짓는 것이어서, 남에게 경작을 맡기는 위탁경영이나 임대는 해당하지 않습니다. ②사업용 여부는 현재 상태만이 아니라 보유 기간 중에 판단합니다. 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상, 또는 보유기간의 60% 이상 중 하나를 사업용으로 사용했다면 사업용 토지로 봅니다. 10년 동안 직접 경작한 적이 없다면 이 기준을 채우기 어렵습니다. ③비사업용 토지로 판정되면 기본세율(6~45%)에 10%포인트가 더해진 세율이 적용되어 세금이 상당히 늘어납니다. 상속받은 농지 등 일정 요건의 예외 규정이 있으나 요건이 엄격하므로 개별 확인이 필요합니다. 위탁 경작이 문제 되는 이유는 직접 경작 여부를 객관적 자료로 판단하기 때문입니다. 농지원부, 농업경영체 등록, 농산물 판매 내역, 농기계와 농자재 구입 영수증 등으로 본인이 직접 경작했다는 사실이 입증되어야 하고, 이웃에게 맡긴 경우 임대차나 위탁 약정이 있다면 직접 경작으로 보기 어렵습니다. 또 도시지역 안에 있는 농지인지에 따라 별도 규정이 적용될 수 있으므로 토지대장과 토지이용계획확인서를 먼저 받아 보시기 바랍니다. 정리하면, ①최근 5년과 3년간 실제로 본인이 경작한 기간이 있는지 확인하고, ②경작 사실을 농업경영체 등록이나 농작업 증빙 등으로 입증할 수 있는지 점검하며, ③비사업용 판정이 불가피하다면 중과를 반영한 예상 세액으로 양도 시기와 가격을 판단하시기 바랍니다. 세제 개정으로 비사업용 토지 관련 규정이 바뀔 수 있어 양도 시점의 현행 규정을 반드시 확인하세요.