투자 목적으로 아파트를 한 채 더 샀고 지금 11개월 정도 됐습니다. 집값이 올라서 지금 팔까 하는데 1년 안에 팔면 양도세율이 70%라고 들었습니다. 두 집 모두 조정대상지역은 아닙니다. 11개월이면 정말 70%를 적용받는지, 1년이 지나면 얼마나 달라지는지, 지방소득세까지 합치면 부담이 어느 정도인지 궁금합니다.
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주택을 취득한 지 1년 미만에 팔면 양도세율이 70%로 가장 높게 적용되는 것이 맞고, 1년이 지나는 날부터는 60%, 2년이 지나면 기본세율로 내려갑니다.
구간별로 정리해 드립니다. ①주택(조합원입주권 포함) 보유기간 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%, 2년 이상은 6%에서 45%의 기본세율이 적용됩니다. 비조정지역 주택이라 다주택 중과는 아닙니다. ②이 단기 세율은 양도차익 전체에 적용되므로, 차익이 클수록 보유기간이 1년이 되는 날 전후의 세 부담 차이가 매우 큽니다. 또한 3년 미만 보유라 장기보유특별공제도 없습니다. ③양도소득세에 더해 세액의 10%가 지방소득세로 붙으므로 70% 구간에서는 실제로 77% 수준의 부담이 됩니다. 보유기간은 취득일(대금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지로 계산하므로 며칠 차이로 세율이 달라질 수 있어, 날짜를 정확히 확인해야 합니다.
단기 보유라는 점에서 두 가지를 더 알아 두세요. 먼저, 1세대 1주택 비과세 요건은 보유 2년 이상이 기본이므로 11개월이라면 비과세는 어렵습니다. 둘째, 보유기간이 1년이 되는 날부터 세율이 70%에서 60%로 내려가므로 며칠 차이만으로 양도차익이 큰 경우 수천만 원의 세금 차이가 날 수 있습니다. 이 때문에 잔금 일정을 협의할 수 있다면 실제 사정이 허락하는 범위에서 1년이 지나는 날 이후로 맞추는 것을 검토해 볼 수 있습니다. 다만 계약서와 실제 대금 지급일이 어긋나지 않아야 합니다. 지방소득세는 별도로 계산되므로 세후 수익을 비교할 때 반드시 포함하세요.
정리하면, ①취득일과 1년이 되는 날을 등기부로 정확히 확인하고, ②잔금일을 1년이 지난 날로 조정할 수 있는지 매수인과 협의하되 실제 잔금일과 다른 기재는 하지 않으며, ③지금 팔 때와 1년 이후, 2년 이후 팔 때의 예상 세후 수익을 비교해 보시기 바랍니다. 시세 하락 위험과 보유 비용도 함께 고려해야 합니다.
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