15년 보유하고 10년 넘게 직접 살던 아파트가 재건축되어 새 아파트를 받았습니다. 공사 기간 3년 동안은 이주해 다른 곳에서 월세로 살았고, 지금 새 아파트에 입주한 지는 6개월입니다. 이 집을 팔려고 하는데 입주한 지 6개월밖에 안 되어서 2년 보유·거주를 못 채우는 건 아닌지 걱정입니다. 옛 집 기간은 인정되는지 궁금합니다.
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재건축으로 새 아파트를 받은 경우 비과세 요건의 보유기간은 새 아파트 입주일부터 새로 세는 것이 아니라 종전 주택을 취득한 때부터 이어서 계산하므로, 입주한 지 6개월이어도 요건을 채우는 경우가 많습니다.
내용을 나누어 설명드리겠습니다. ①재건축·재개발 사업으로 취득한 신축 주택의 보유기간은 철거된 종전 주택을 보유한 기간, 공사 기간, 신축 주택을 보유한 기간을 통산합니다. 따라서 15년 보유와 공사 기간까지 합하면 보유 요건은 충분합니다. ②거주 기간은 종전 주택에 거주한 기간과 신축 주택에 입주해 거주한 기간을 통산하되 공사 기간은 거주 기간에서 제외합니다. 그래서 이주 기간 동안 월세로 산 기간은 거주로 계산되지 않지만, 종전 주택에서 10년 넘게 거주했으므로 2년 요건은 충족될 것으로 보입니다. ③다만 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분은 과세되고, 장기보유특별공제와 취득가액은 사업 진행 단계에 따라 계산이 복잡해질 수 있습니다. 조합원 분양가 외에 추가 분담금을 낸 부분은 별도로 취득가액에 반영해야 합니다.
재건축 과정의 서류도 챙기셔야 합니다. 관리처분계획 인가일, 이주일, 철거일, 사용승인일과 조합원 분양 계약서, 분담금 납부 내역이 기본 증빙입니다. 이주 기간 동안 거주한 집이 별도로 있었다면 그 집은 별개의 주택이어서 일시적 2주택이나 대체주택 특례 요건을 따로 점검해야 합니다. 거주기간은 주민등록 전출입 기록으로 확인하는 경우가 많으니, 이주 때 전출 날짜와 신축 입주 때 전입 날짜를 정리해 두시기 바랍니다.
대응 방법으로는 ①종전 주택 취득일, 철거일, 사용승인일을 정리하고, ②종전 주택 거주기간(등본)과 신축 주택 입주일을 따로 계산하며, ③조합 분담금 납부 내역과 양도가액을 기준으로 12억 원 초과 여부를 먼저 확인하시기 바랍니다. 재건축은 사업 단계에 따라 세법상 취급이 달라지므로, 비과세로 신고하기 전에 세무사와 확인하시는 것이 안전합니다.
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