30년 넘게 보유하고 20년 이상 직접 살았던 아파트가 조정대상지역에 있습니다. 몇 년 전 자녀와 함께 살려고 다른 집을 한 채 더 샀고 지금은 2주택자입니다. 이번에 오래 산 집을 팔려는데 최근 다주택자 중과가 다시 시작됐다고 들었습니다. 오래 보유하고 오래 거주했는데도 장기보유특별공제를 받을 수 없는지 궁금합니다. 방법이 있을까요?
로시컴 세무정보 LAWSEE.COM
2026년 5월 10일 이후 양도하는 조정대상지역 안의 주택은 2주택이면 중과 대상이 되고, 중과가 적용되면 보유와 거주기간이 아무리 길어도 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 다만 중과를 피할 길이 있는지 먼저 확인하셔야 합니다.
정리해 드립니다. ①다주택 중과 유예가 2026년 5월 9일에 끝나, 조정대상지역 주택을 양도할 때 2주택이면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트가 가산되고 장기보유특별공제는 배제됩니다. 오래 산 집이라도 예외가 아닙니다. ②중과를 피하는 방법으로는 먼저 상대적으로 차익이 작은 다른 집을 처분해 1주택으로 만든 뒤 이 집을 파는 방법이 있습니다. 이 경우 양도 시점에 1주택자이고 보유·거주 요건을 채우면 1세대 1주택 비과세(12억 원 이하)와 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 2주택 상태에서 처분 순서를 어떻게 하느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다. ③일시적 2주택에 해당해 정해진 기한 안에 처분하거나, 중과 배제 대상 주택(일정 요건의 지방 저가주택, 상속주택 등)에 해당하는 경우에도 중과가 적용되지 않을 수 있으니 해당 여부를 확인하세요.
급히 오래 산 집을 먼저 팔아야 하는 사정이 있다면 중과 세액을 미리 계산해 비교 대상으로 삼아야 합니다. 중과가 적용되어도 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼는 구조는 같지만, 오래 보유한 집일수록 양도차익이 커서 장기보유특별공제를 받지 못할 때의 부담이 큽니다. 공제가 배제되면 과세표준이 그만큼 늘고 세율도 20%포인트 높아지기 때문입니다. 감으로 결정하지 마시고 순서별로 세액을 숫자로 비교한 뒤 결정하시는 것이 좋습니다.
대응 방법으로는 ①두 집의 소재지가 양도일 기준 조정대상지역인지, 일시적 2주택 특례 요건에 해당하는지 확인하고, ②어느 집을 먼저 팔 때 세금 총액이 가장 적은지 순서별로 시뮬레이션하며, ③오래 산 집의 양도 시점은 1주택이 된 이후로 잡는 방안을 검토하시기 바랍니다. 세율과 요건은 개정이 잦으므로 양도 직전의 현행 기준으로 확인하세요.
이 사례로 세무사에게 상담하기